Novità, non solo per chi deve vendere un immobile ma anche per chi deve ristrutturare, dal Dl
76/2020 che innova il testo unico dell’edilizia. Si definiscono infatti quali sono le tolleranze
costruttive che non hanno conseguenze sulla commerciabilità dei beni: in precedenza, questa
tolleranze valevano solo a impedire la perdita dei benefici fiscali (articolo 49), ma ora sono
applicabili a qualsiasi tipo di conseguenza, anche ai rapporti contrattuali (compravendite,
trasferimenti) eliminando possibili contenziosi.
Il nuovo articolo 34-bis del Dpr 380/ 2001 prevede infatti la tollerabilità delle diverse
dimensioni (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta ed «ogni altro parametro delle
singole unità) che rimangano entro il limite del 2% rispetto a quanto previsto dal titolo (licenze, autorizzazioni, concessioni, scia, ecc.). In aggiunta, si introduce il criterio della tolleranza
esecutiva, con riguardo alle irregolarità geometriche (ad esempio, muri obliqui), o la diversa
collocazione di impianti e opere interne, e infine la modifica alle finiture eseguite durante i
lavori per l’attuazione dei titoli abilitativi. Lo spostamento di un bagno, la realizzazione di un
tramezzo, la tipologia della finestra, se non violano la disciplina urbanistica ed edilizia e non
pregiudicano l’agibilità dell’immobile, vanno considerate mere irregolarità esecutive, e in
conseguenza non generano sanzioni.
L’innovazione non è tanto nella pena pecuniaria (in precedenza spesso forfettaria di mille
euro), bensì nella procedura di attestazione dello stato legittimo degli immobili. Si affida infatti
a un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito) la possibilità di attestare lo
«stato legittimo degli immobili», con una dichiarazione che può essere allegata agli atti notarili
(trasferimento, costituzione, scioglimento di comunione e di diritti reali). Il legislatore
recepisce così prassi consolidate in alcune regioni come l’Emilia-Romagna, in cui i trasferimenti
notarili immobiliari sono da tempo accompagnati da specifiche dichiarazioni di tecnici che
garantiscono l’assenza di abusi edilizi. In tal modo, si evolve anche il principio (Cassazione
8230/2019) che esclude rischi di nullità nelle compravendite di edifici che non abbiano abusi
edilizi sotanziali.
Nella stessa logica, le modifiche al testo unico hanno un occhio di riguardo per tutto ciò che è
“preesistente” e consolidato: si possono infatti mantenere le distanze legittimamente
preesistenti (articolo 2-bis), si può ricostruire ciò che è crollato o demolito, se è possibile
accertarne la preesistente consistenza (articolo 3) e infine si può ritenere legittima una
situazione consolidata che risulti da elementi non strettamente edilizi. In particolare, il nuovo
articolo 6, comma 1-bis, definisce lo «stato legittimo dell’immobile», ancorandolo al titolo
edilizio originario, oppure a una serie di dati, in particolare per gli immobili realizzati in epoca
nella quale non era obbligatorio dotarsi di un titolo edilizio (1967 per le aree esterne ai centri
abitati; 1942 per i centri urbani). Secondo l’articolo 6, lo stato legittimo è quello desumibile da
informazioni catastali di primo impianto (fine 1800) ovvero da «altri documenti probanti» quali
le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti di archivio ed ogni altro atto
pubblico privato di cui si dimostrati la provenienza.
Basta quindi un principio di prova della sussistenza di un titolo abilitativo, anche se non è
disponibile il relativo documento. Tutto ciò agevolerà la circolazione dei beni, in particolare
quando, fruendo dei vari bonus, vi saranno numerosi edifici realizzati sostituendo precedenti
costruzioni. Da un lato infatti è possibile dimostrare la consistenza di un rudere prima di un
intervento di ricostruzione, ricorrendo a prove anche indirette (come una descrizione in una
divisione testamentaria), dall’altro sarà possibile dimostrare la legittimità di una ricostruzione
che, seppur con modifiche, faccia capo a un nucleo edilizio legittimamente iniziato o
originariamente assistito da un titolo valido seppur limitato a un’altezza inferiore.
Il Timbro di Stato Legittimo facilita la compravendita di immobili
