La richiesta di applicazione dello sconto prima casa va fatta sempre prima della registrazione dell’atto di acquisto. Pena la nullità della domanda stessa e l’impossibilità di riparare in un secondo momento.
Il trasferimento della prima casa con atti giudiziari può riguardare:
– l’acquisto con decreto a seguito di un’asta giudiziaria, in esito a una procedura
esecutiva o fallimentare;
– l’acquisto a seguito di sentenza di esecuzione in forma specifica
dell’obbligo di contrarre, in base all’articolo 2932 del Codice civile. È l’ipotesi
dell’inadempimento di un preliminare (in sostanza, il venditore non si rende disponibile a
stipulare il rogito) e della conseguente azione promossa in giudizio dal contraente che subisce
l’altrui inadempimento affinché il giudice proclami con sentenza il trasferimento della proprietà.
La legge sull’agevolazione prima casa (l’articolo 1 della Tariffa Parte Prima allegata al
Testo unico del registro, Dpr 131/1986) impone che se si vuole ottenere il beneficio fiscale
occorre che all’interno dell’atto di acquisto il contribuente sottoscriva alcune dichiarazioni. Le seguenti:
a) la dichiarazione di voler stabilire «entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza» nel
Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
b) la dichiarazione «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge» del diritto di
proprietà o di altro diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) su un’altra abitazione nel territorio del
medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto (in alternativa, il contribuente
può obbligarsi ad alienare la casa pre-posseduta entro un anno dal nuovo acquisto);
c) la dichiarazione di «non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione
legale» del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione,
ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa (da
qualunque normativa sia disciplinata, a partire dalla legge 168/1982, che per prima ha
introdotto l’agevolazione).
Ebbene, se il rilascio delle dichiarazioni nel contesto di un rogito non presenta problemi (poiché
il contribuente presenzia alla stipula del contratto ed è partecipe della sua formazione), nel
caso dell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono obiettive difficoltà per la formulazione di
queste dichiarazioni e per il loro recepimento nel provvedimento emanato dal giudice in quanto, mentre la registrazione di una compravendita è curata dal notaio che la stipula
nell’interesse del suo cliente, l’atto giudiziario è registrato a cura dell’ufficio competente che potrebbe non prestarsi alla particolare cura che anche su tali aspetti viene sviluppata in uno studio notarile.
Da tutto questo insieme di fattori scaturisce che, per ottenere l’agevolazione “prima casa” nel
contesto di un acquisto con atto giudiziario, occorre che esse siano contenute in un documento
a parte, il quale sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario.
Ma se tutto ciò non funziona è sempre possibile rimediare con una richiesta “tardiva” dell’agevolazione? Il Fisco e la Cassazione forniscono al quesito una risposta decisamente negativa, da ultimo ribadita dall’agenzia delle
Entrate con una direttiva interna del 27 giugno emanata per istruire gli Uffici nel contenzioso in
materia.
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