Seguendo i trend che spaziano dall’intelligenza artificiale passando per gli edifici green ai nuovi modelli abitativi ricchi di spazi e di design orientati al benessere, il futuro del settore immobiliare si prospetta ricco di opportunità. Innovazioni tecnologiche e sensibilità ambientale stanno infatti trasformando profondamente il settore, influenzando la pianificazione urbana e lo sviluppo edilizio così come le scelte di acquirenti e investitori.
L’intelligenza artificiale sarà sempre più centrale nel migliorare l’efficienza delle abitazioni e delle città, supporterà la pianificazione urbana attraverso l’analisi dei dati relativi a traffico, inquinamento e infrastrutture, individuerà soluzioni più sostenibili e adatte agli standard evoluti dell’edilizia residenziale e commerciale. Algoritmi avanzati permetteranno di anticipare la manutenzione e ottimizzarne i costi. Il settore finanziario beneficerà di questa evoluzione, grazie al credit scoring l’accesso ai mutui diventerà più semplice e immediato, anche per profili con rischi più complessi.
Spinto dalla normativa che la impone, grazie anche agli incentivi nazionali ed europei, si intensificherà l’aumento dell’interesse verso immobili maggiormente efficienti dal punto di vista energetico, portando avanti la transizione verso edifici più sostenibili.
Cambiamento demografico e culturale, maggiore flessibilità con il lavoro da remoto e la ricerca di maggiore benessere, stanno trasformando il mercato. Crescerà la domanda di abitazioni periferiche ben collegate, con spazi più ampi, giardini ed aree esterne, soluzioni di co-living, spazi condivisi per lo smart-working, palestre e ambienti polifunzionali.
Progetti di rigenerazione trasformeranno aree abbandonate in nuovi poli di aggregazione, attrattivi per giovani e famiglie. La riqualificazione di edifici e quartieri dismessi sarà al centro delle strategie urbanistiche, riducendo il consumo di suolo e migliorando la qualità della vita, combinando sostenibilità e inclusione sociale.
Tecnologie integrate e spesso invisibili abbinate a design sempre più orientati al benessere sensoriale attraverso l’utilizzo di materiali naturali, texture morbide, luci e colori studiati per favorire il relax, le costruzioni del futuro offriranno un perfetto equilibrio tra estetica e funzionalità, rispondendo ai bisogni pratici ed emozionali di ciascuno.
L’immobiliare si conferma essere un settore sempre più strategico per la crescita del Turismo in Italia. È quanto emerge dal Report Immobiliare Nazionale Fiaip sulle locazioni brevi ad uso turistico delle principali località Italiane suddivise per sezioni: Mare, Borghi, Città d’Arte, Isole, Campagna, Montagna e Laghi, unitamente ad un breve Focus sulla Regione Campania e ad alcune anticipazioni di un mirata indagine commissionata all’Università di Bologna dal Centro Studi Nazionale Fiaip.
Nel 2021 sono state 199 mila le seconde case compravendute in Italia registrando un + 52% rispetto al 2020 ed un +36% rispetto al 2019 e le proiezioni indicano per il 2022 un incremento di circa il 5,5% e il 59,4% degli agenti immobiliari FIAIP sottolineano che nel 2021 gli investimenti in case vacanza hanno interessato in particolare le mete turistiche in località marine.
Oggi i rendimenti medi lordi delle case vacanze, tra il 5 e l’8% annuo, offrono ai proprietari maggiori soddisfazioni, motivando il costante aumento di coloro che intendono investire in immobili turistici, prevalentemente come forma di investimento.
Il mercato immobiliare turistico, pertanto, è in continua crescita registrando nel 2021 un + 27% di locazioni brevi ad uso turistico rispetto al 2020, confermando per il sesto anno consecutivo un significativo aumento. Anche per il 2022 la tendenza è di un ulteriore incremento, grazie sia all’allungamento della stagionalità sia al crescente interesse di immobili ubicati in borghi o zone limitrofe alle grandi città. A conferma di ciò, aumenta per il 42,6% la domanda di affitto sia nei mesi estivi che invernali.
Di particolare rilievo il fatto che il significativo incremento delle locazioni brevi ad uso turistico non avviene a discapito delle strutture ricettive tradizionali (alberghi, agriturismo ecc.) confermandosi una forma di ricettività non concorrenziale ma alternativa alle stesse, in ampliamento dell’offerta turistica nazionale.
Le famiglie italiane prendono in affitto immobili in media per una settimana, seppur in crescente aumento la richiesta per due settimane, in particolare nei mesi estivi nelle località marine, con prezzi medi degli immobili registrati nel 2022 tra 1000 – 1500 €/settimana in agosto contro un 500 – 750 €/settimana del mese di giugno. In virtù del consistente aumento della domanda, sia di compravendite che di locazioni, rispetto ad un’offerta che inizia ad essere deficitaria, la previsione per il 2022 è di un incremento, sia dei valori di compravendita che dei canoni di locazione breve ad uso turistico, in media di un +3%.
L’indagine del Centro Studi FIAIP, infine, valorizza l’impatto economico positivo sia localmente che a livello nazionale delle locazioni brevi turistiche che sono sempre più intermediate dagli agenti immobiliari, +32% nel 2021 rispetto all’anno precedente, a conferma della crescente percezione da parte del locatore e del turista della necessità e dell’utilità di usufruire dei servizi professionali di consulenza e assistenza erogati dall’agenzia immobiliare.
Il Report conferma un mercato immobiliare Turistico molto dinamico con un deciso aumento della richiesta sia di locazioni turistiche che di acquisti di seconde case da destinare ad affitti brevi, soprattutto di tipologia indipendente, grazie a rendimenti elevati e sicuri in quanto privi del rischio di morosità. Inizia a scarseggiare l’offerta soprattutto nelle località più quotate e in relazione a tipologie di pregio con conseguenti rialzo dei prezzi, da qui la crescente esigenza del vacanziere di affidarsi ai servizi di consulenza turistica erogati dalle agenzie immobiliari.
Significativo registrare come la scelta del turista per la locazione breve sia dettata, non tanto da motivi di risparmio economico, ma dall’esigenza di maggiore autonomia, libertà, comodità e con l’intenzione di trascorrere una vacanza più dinamica, a discapito di alcuni servizi, confermando come il segmento delle locazioni turistiche non rappresenti una forma di ricettività concorrenziale ma alternativa rispetto alle strutture ricettive tradizionali ampliando l’offerta turistica Nazionale con benefici trasversali per il mercato e per il Paese.
La costante crescita del comparto extralberghiero, unitamente al consistente aumento di locazioni turistiche conferma la crescente centralità e utilità dei servizi degli agenti immobiliari, anche e soprattutto in relazione alla gestione dell’affitto, quale garanzia di elevata consulenza, di tempestiva assistenza e soprattutto di trasparenza e legalità nell’adempimento degli innumerevoli aspetti burocratici e normativi connessi alla locazione.
Dall’indagine emerge chiaramente come i settori immobiliare e turistico siano sempre più interconnessi tra loro contribuendo in maniera determinante alla crescita economica del sistema Paese contribuendo, insieme, per oltre il 35% del PIL nazionale. E’ pertanto necessario, anzi doveroso, che il Legislatore non ostacoli ma, al contrario, sostenga ed incentivi il comparto delle locazioni brevi che, oggi, rappresenta sempre più un ulteriore importante elemento di attrattività per il Turismo Italiano e una crescente leva strategica per lo sviluppo dell’economia locale e nazionale.
Il turismo nell’estate 2020
A fine 2020, in previsione il movimento turistico mondiale avrebbe dovuto superare il miliardo e 500 milioni di arrivi, con una previsione di oltre 76 milioni di arrivi internazionali in Italia (+3,1%). Causa Covid, invece, questi numeri sono stati molto diversi, impattando sul settore turistico che vale il 13,5% del Pil italiano. L’Osservatorio Nazionale del Turismo in Italia stima ora che i visitatori totali (internazionali e domestici) dovrebbero diminuire del -46% nel 2020 rispetto all’anno precedente. Inoltre, si prevede che le notti turistiche totali diminuiranno di 172 milioni e che la spesa per turismo ammonterà a 68 miliardi di euro. Gli impatti saranno molto maggiori per gli arrivi internazionali rispetto ai viaggi nazionali. Si prevede che i visitatori internazionali pernottanti diminuiranno del -58% (37 milioni di visitatori) nel 2020. In confronto, si stima che i visitatori domestici diminuiranno del -31% (16 milioni di visitatori) rispetto al 2019. Ciò equivale a 53 milioni di visitatori in totale.
Il settore ricettivo nel 2020
Di conseguenza il settore ricettivo, in particolare l’hotellerie, ha visto frenare molto del proprio business. Per quanto riguarda invece le case vacanza, le prenotazioni si sono fermate prima in Italia rispetto all’estero, ma già a giugno 2020 hanno registrato una risalita importante e prodotto un volume d’affari che a luglio 2020, in alcune regioni, è stato addirittura superiore rispetto all’anno precedente. Le difficoltà si sono viste per tutti gli operatori del turismo, soprattutto sulle grandi città mentre le località di mare, montagna, lago e in generale le destinazioni “all’aria aperta” hanno tenuto, grazie a un agosto pieno di italiani. Infatti, il turismo interno, e molto spesso di prossimità, è stata la principale risorsa dei mesi estivi che hanno visto invece una ripresa più timida nelle città d’arte.
Il trend delle prenotazioni nell’estate 2020
Fra i trend legati agli appartamenti turistici si è vista una selezione significativa tra gli operatori di questo comparto che ha contribuito a ridurre l’offerta di immobili sul mercato, in taluni casi satura, sostenendo i prezzi per soggiorno; alcuni immobili sono stati temporaneamente dedicati ad affitti più lunghi; molte seconde case sono state utilizzate dai proprietari per vacanze o smart working; talvolta si è optato per il ritorno all’affitto tradizionale. E poi il turismo domestico: in Italia questa preferenza è passata dal 19% nel 2019 al 39% nel 2020. Gli ospiti internazionali, provenienti da Stati Uniti, Francia, Regno Unito e Germania, hanno visto la loro percentuale scendere tranne la Germania meno colpita. Gli ospiti americani, in particolare, sono passati dal 18% lo scorso anno all’8% nel 2020.
Guardando solo a luglio di quest’anno, gli ospiti che soggiornano in affitti brevi sono stati fino al 47% nazionali, mentre anche i visitatori tedeschi e francesi sono aumentati rispettivamente al 12% e all’11%.
Appartamenti turistici, domanda e offerta nel 2020
Tra le altre tendenze dal punto di vista della domanda, l’utenza si è rivelata composta anche da nuovi segmenti come lavoratori in smart working con o senza famiglia, persone in quarantena/isolamento, nomadi digitali che cercano spazi per isolarsi con wi fi e zone rurali. Le preferenze sono andate a case in affitto e soluzioni isolate, con piscine e spazi all’aperto più grandi e flessibili in destinazioni poco affollate. Il turismo in zone rinomate ha ceduto il passo al turismo di prossimità, a viaggi in famiglia e gruppi di famiglie, in contesti meglio gestibili anche dal punto di vista igienico sanitario. Quanto ai soggiorni, si è optato per opzioni flessibili, come i last minute e con opportunità di allungare la permanenza
Lato offerta, si è riscontrata meno disponibilità di appartamenti per l’affitto breve e molti operatori del vacation rental hanno aperto a soggiorni più lunghi. Gli Italiani continuano a investire nelle seconde case per trascorrere le vacanze e per metterle a reddito con l’affitto e contemporaneamente l’interesse degli investitori nell’hospitality è sempre elevato su nuovi progetti di sviluppo e acquisizioni. Le strutture devono investire in sicurezza con maggiori costi per igiene, sanificazione e adeguamento spazi ma anche in soluzioni tecnologiche per ridurre i contatti con l’ospite
Previsioni per il settore degli affitti brevi
Nel quadro generale del turismo italiano si osserva che il fenomeno degli affitti brevi ha tempi di ripresa delle attività notevolmente superiori a quelli delle altre forme di ricettività tradizionale, grazie al modello più flessibile e al basso impatto dei costi fissi. L’impatto sul turismo interno dovrebbe essere minore, e la ripresa dalla recessione dei viaggi del 2020 più rapida, rispetto a quello internazionale. Si prevede che tutte le città italiane subiranno un impatto significativo. Tuttavia, quelli che dipendono maggiormente dai visitatori internazionali rispetto a quelli nazionali saranno più colpite, come Venezia e Firenze, mentre le città con una quota maggiore di visitatori domestici saranno relativamente meno colpite.
Il mercato dei mutui continua a stupire e a riservare novità significative tanto per chi ha
intenzione di chiedere un nuovo prestito per l’acquisto/ristrutturazione della casa quanto per
chi ne sta già rimborsando uno ed è chiamato a consultare costantemente i tassi di mercato
per valutare se è il caso di provare la strada della surroga (che consente a costo zero di
modificare tasso e/o durata del vecchio contratto passando a una nuova banca).
L’ultima novità sta nel fatto che gli indici Eurirs, che influenzano direttamente il calcolo delle rate dei
mutui a tasso fisso, sono finiti su varie scadenze sottozero. Rendendo i nuovi mutui ancora
più vantaggiosi rispetto a poche settimane fa (i migliori fissi sono scesi allo 0,5%) ma allo
stesso tempo costringendo le banche a dover rivedere le proprie strategie prodotto per evitare
di trovarsi con mutui a tasso finito nullo, o negativo.
Tutto parte dal Coronavirus. L’incertezza legata ai danni che sta
arrecando e arrecherà in futuro la diffusione pandemica del Covid-19 ha innescato una
turbolenza finanziaria che ha abbattuto le quotazioni dei mercati azionari. I timori relativi a una
recessione economica nel 2020 hanno spinto gli investitori a rivedere al ribasso le stime di
inflazione (quelle a 10 anni sono crollate per la prima volta nella storia sotto l’1%). Quando ciò
accade anche i tassi del mercato obbligazionario si orientano di conseguenza, scendendo. Non
a caso i rendimenti del Bund tedesco sono sprofondati, nella distanza a 10 anni, fino a un
minimo di -0,82%. A ruota gli indici Eurirs (tassi interbancari che attualizzano ad oggi quale
sarà il costo del denaro nei prossimi anni ) sono caduti sottozero su molte scadenze.
Comprese quelle da 10 a 30 anni che interessano da vicino i mutuatari.
Perché, è bene ricordarlo, il livello di interesse di un mutuo a tasso fisso si ottiene sommando lo
spread (stabilito dalla banca in funzione della propria politica commerciale) all’indice Eurirs
della durata corrispondente a quella del mutuo. Da inizio anno gli Eurirs sono caduti con una
velocità mai vista prima d’ora. Il tasso a 10 anni è passato da 0,2% a -0,13%, con una punta
a -0,32% datata 9 marzo, arretrando di oltre 30 punti base. Il tasso a 15 anni è sceso di 46
punti, il 20 anni di 56 fino al 30 anni che è arretrato in meno di tre mesi di 73 punti base. Allo
stato attuale abbiamo Eurirs sottozero e una curva dei tassi addirittura invertita, perché il 30
anni (che dovrebbe essere più alto secondo la logica del rischio/rendimento in rapporto alla
durata) è più basso degli Eurirs che vanno da 15 a 25 anni.
La spettacolare caduta degli Eurirs sta in un certo senso sconvolgendo ulteriormente il mercato
dei mutui che pare essere andato oltre le leggi della razionalità finanziaria. Finora non era mai
accaduto che alcune offerte a tasso fisso costassero in partenza addirittura meno di
analoghe offerte a tasso variabile. Invece oggi, in particolare sui mutui con durata a 10 anni,
è un dato di fatto.
La costrizione tra le mura domestiche imposta per ridurre i contagi sta stretta ai più che in questa situazione complicata, della propria abitazione, hanno scoperto pregi ma soprattutto difetti.
Una più attenta valutazione dei pro e dei contro che ha messo in discussione scelte fatte al momento dell’acquisto e della ristrutturazione e ha aperto la strada al desiderio di soluzioni nuove e diverse.
La casa non è più solo il luogo dove si mangia e si dorme, ma diventa un oggetto multi-funzione. Oggi qui si lavora, si studia, si passa il tempo libero. È la prima volta in cui contemporaneamente 30 milioni di famiglie italiane si sono rese conto delle condizioni della propria casa. C’è chi la usava per un tempo limitato, chi, nel fine settimana, la abbandonava completamente. Adesso tutti hanno dovuto rifare i conti con la propria abitazione e magari in una realtà di convivenza forzata e continuativa con gli altri membri del nucleo familiare.
Guardando ai dati Istat, un terzo delle case italiane non ha né terrazzo né balcone, il 60% ha un solo bagno, il 92% dello stock abitativo esistente è stato costruito nel secolo scorso. A livello di dimensioni in media una casa è di 68 mq in città e di 92 mq fuori dalle città.
Lo spazio disponibile è dunque il primo elemento da valutare, ma necessariamente connesso allo spazio esterno (di cui sente la mancanza chi oggi è segregato in case senza neanche un balcone), alla luce e alla insonorizzazione delle pareti. Oggi la casa è stata rivista, in tutta fretta, per essere attrezzata per le funzioni di smart working a cui tutti siamo costretti, insieme allo studio a distanza per i figli. Ma non sempre spazi e servizi risultano adeguati. Quando una casa viene vissuta di giorno, per molte ore consecutive, si scoprono difetti diversamente ritenuti parziali, come la mancanza di sufficiente luce naturale, la presenza di impianti che non tengono tanti consumi insieme, condomini rumorosi, strade limitrofe troppo trafficate, scarsità di servizi adeguati nelle vicinanze.
In questo periodo si è dato valore anche alla casa come asset finanziario. Quanto vale e, soprattutto, riuscirà in futuro a mantenere questo valore? Le previsioni per fine anno propendono per un calo netto delle compravendite, nei dati dell’ultimo Osservatorio Nomisma, da 40mila a 110mila vendite in meno a seconda dello scenario più o meno grave. A pesare sono il divieto di sopralluoghi e visite, la chiusura delle agenzie immobiliare è stata imposta per decreto, ma in futuro si sentirà soprattutto la pressione della crisi economica innescata dall’emergenza virus. E di conseguenza anche i prezzi subiranno un ridimensionamento nell’ordine dell’1,1-3,1% nel biennio 2020-2021.
Secondo gli esperti i più si renderanno conto dei difetti della propria abitazione e potrebbero decidere, liquidità permettendo, di iniziare la ricerca di soluzioni diverse.
Chi venderà case di qualità potrà contare su un valore reale, chi vorrà vendere case con “difetti” dovrà scendere a patti con la domanda. Da questo terribile e insperato evento scaturisce la consapevolezza di quanto valgano poco molte delle case che abbiamo, anche la fascia di mercato solvibile, che ha acquistato case nuove, si rende conto che la casa piccola è inadatta a creare comfort. La previsione è quindi di un cambiamento della domanda. È probabile che in futuro si cercheranno case in zone più esterne delle città e non centralissime. Anche se l’attrazione del grande centro urbano è sempre forte.
Secondo gli esperti soffrirà tutto il segmento delle costruzioni realizzate male o troppo piccole, in questo ultimo caso mancherà la domanda per investimento. Una componente cresciuta dal 2018 e arrivata a oltre il 15% del totale delle compravendite.
Ciascuno ha avuto modo, in questa quarantena forzata, di fare un menu delle preferenze: una stanza in più, la terrazza, un secondo bagno, l’affaccio su una via meno rumorosa e così via. Tutte queste indicazioni spingeranno a disegnare case più grandi, mentre finora si puntava a case piccole, e con almeno due bagni. Un elemento che manca spesso sull’esistente è il giardino o il cortile condominiale, caratteristica quest’ultima che si va imponendo già da prima del Covid-19 nelle nuove costruzioni. Il trend sarà ampliato. Nelle costruzioni moderne e di lusso ha preso piede la tendenza di creare spazi comuni, dal cinema alla piscina e alla palestra. Ma in futuro avranno ancora appeal? Oggi si iniziano a vedere già regolamenti che impongono di prenotare gli spazi per usarli da soli e se si tratta della palestra di disinfettare gli attrezzi usati e altro.
I lavori di ristrutturazione degli appartamenti e dei locali privati non si bloccano. I proprietari e le ditte appaltatrici, nel rispetto dei protocolli di sicurezza, potranno portare avanti i lavori di installazione o manutenzione di alcuni impianti come quello elettrico o quello idraulico. A prevederlo è uno dei chiarimenti in arrivo dal Governo e dai ministeri sulla corretta applicazione dei nuovi divieti introdotti dal decreto del Presidente del Consiglio del 22 marzo 2020 per arginare la diffusione del coronavirus.
In attesa del nuovo decreto legge con cui si disciplineranno i poteri di limitazione delle libertà personali e delle attività d’impresa, professionali o commerciali, restano chiusi i cantieri privati in provincia di Piacenza e nelle regioni Lombardia e Piemonte dove con apposite ordinanze i due Presidenti hanno disposto la chiusura di tutti i cantieri fatta eccezione di quelli legati a strutture sanitarie, protezione civile o alla viabilità.
Sì condizionato all’edilizia privata
Si attende soltanto l’ufficializzazione, ma da quanto appreso da Il Sole 24 Ore on line i cantieri privati non chiudono del tutto. A lasciare uno spiraglio per chi deve necessariamente terminare i lavori di ristrutturazione di un immobile o di un locale privato è uno dei primi chiarimenti forniti dal Governo sulla corretta lettura della tabella delle attività autorizzate a restare aperte. Secondo la risposta a una delle tante Faq che hanno inondato il ministero dello Sviluppo economico e il Mef, le attività edilizie in cantieri privati sono consentite se riconducibili alla categoria «43.2». Sotto questo codice Ateco, secondo la codificazione Istat oggi in vigore, rientrano l’installazione di impianti elettrici, idraulici e altri lavori di costruzioni e istallazioni. Rifare un bagno o montare un impianto elettrico, rifarne uno idraulico, di riscaldamento e di condizionamento dell’aria, o ancora di spegnimento antincendio e per la distribuzione del gas è dunque possibile anche ai tempi del Coronavirus. Sono sospese, invece, lo sviluppo di progetti immobiliari così come la costruzione di edifici residenziali e non residenziali.
Gli obblighi per proseguire i lavori
Per le imprese appaltatrici resta sempre l’obbligo di adottare e applicare, ai fini della tutela della salute dei lavoratori, i protocolli di sicurezza messi in campo dal Mit per impedire la diffusione del contagio da Covid-19.
I grandi cantieri
Tema dibattuto all’indomani del Dpcm di domenica 22 marzo è anche quello dei cantieri pubblici e della prosecuzione delle cosiddette grandi opere. Anche qui il Governo ha già messo a punto una prima risposta ai tanti dubbi sollevati. E alla domanda se i cantieri restano aperti ha risposto sì solo se riferiti alle attività individuate il codice Ateco «42» il quale definisce le attività di «Ingegneria civile». All’interno di questa voce che compare nell’allegato al Dpcm, rientrano, tra l’altro, la costruzione di strade, autostrade e piste aeroportuali, costruzione di linee ferroviarie e metropolitane, costruzione di ponti e gallerie, costruzione di opere di pubblica utilità per il trasporto di fluidi, costruzione di opere di pubblica utilità per l’energia elettrica e le telecomunicazioni, le costruzioni di opere idrauliche.
I proprietari e le ditte appaltatrici, nel rispetto dei protocolli di sicurezza, potranno portare avanti i lavori di installazione o manutenzione di alcuni impianti come quello elettrico o quello idraulico.
Obbligatorio il rispetto delle protocollo di regolamentazione
Anche in questo caso le imprese appaltatrici di cantieri che possono proseguire i lavori dovranno adottare, per la tutela della salute dei lavoratori, i protocolli di sicurezza per impedire la diffusione del contagio da Covid-19. In particolare per le opere pubbliche il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha sottoscritto il 19 marzo 2020 con Anas, Rfi, Ance, Feneal Uil, Filca – Cisl e Fillea Cgil il Protocollo di regolamentazione per il contenimento della diffusione del Coronavirus nei cantieri edili con cui sono fissate le regole di comportamento da tenere, gli accessi dei fornitori esterni, la pulizia e sanificazione, le precauzioni igieniche personali, i dispositivi di protezione personale, la gestione degli spazi comuni, l’organizzazione del cantiere (turnazione, rimodulazione dei cronoprogramma delle lavorazioni), la gestione di una persona sintomatica, nonché la sorveglianza sanitaria.
Quando si tratta di mutui il livello di conoscenze degli italiani stupisce. Compie un balzo
quantico rispetto a quegli studi secondo cui avrebbero un livello di educazione finanziaria
complessivamente inferiore rispetto a Paesi come Togo e Zimbabwe. Non si spiegherebbe
altrimenti il gran balzo delle surroghe registrato a settembre e nella prima metà di ottobre. Ad
agosto i tassi dei mutui hanno toccato nuovi minimi storici e gli italiani, come se spostare il
mutuo da una banca all’altra fosse pari a cambiare gestore telefonico, si sono mossi
rapidamente. Pronti ad abbattere la rata e/o la durata del vecchio contratto. Pronti ad
adeguare il mutuo alle nuove condizioni di mercato.
I dati in questo senso sono inequivocabili: secondo MutuiOnline.it, a settembre 2019 le
surroghe hanno subito un incremento del 100%, in termini di volumi, rispetto a settembre
2018. Sono praticamente raddoppiate. E la proiezione finale per ottobre traccia un passo di
incremento intorno al 94%. L’accelerazione delle surroghe si ricava anche dall’Osservatorio Crif
che, rilevando le richieste sia dei mutui via web che di quelli allo sportello, ha un campione
vicino all’80% del mercato generale: per la prima volta dopo nove mesi di contrazione, a
settembre la domanda di mutui – includendo tanto i nuovi mutui quanto quelli di surroga – è
tornata in territorio positivo. E questo, ragionevolmente, proprio grazie al boom delle surroghe.
Un’operazione gratuita
È bene ricordare che dal 2007 le surroghe – con cui si sposta un vecchio mutuo presso una
nuova banca che offre condizioni migliori – sono gratuite. Non ci sono costi notarili perché non
viene modificato l’importo del mutuo e, quindi, i valori su cui si regge l’ipoteca non vanno
modificati. Ed eventuali altri oneri sono a carico della nuova banca. A conti fatti quella partita a
settembre può considerarsi la terza ondata di surroghe in Italia, dopo quelle registrate tra il
2014 e il 2015 e tra il 2017 e metà 2018.
Nel frattempo i tassi sono nettamente scesi: oggi nelle migliori condizioni, quelle di un mutuo
non superiore al 50% del valore della casa, il tasso fisso è precipitato sotto l’1%, per non
parlare del variabile che si attesta intorno allo 0,6%. Così il mercato delle surroghe, che
sembrava chiuso nel 2018 quando i tassi avevano aggiornato nuovi minimi, percepiti allora
come irripetibili, si è nuovamente aperto anche per chi ha surrogato l’anno scorso.
Il richiamo del tasso fisso
In molti stanno surrogando da fisso a fisso, e si tratta anche della seconda o terza operazione di surroga. Ma tanti stanno anche approfittando del momento favorevole per trasformare in un fisso di poco più caro, circa 20 o
30 punti base, il loro vecchio variabile. Quest’ultima operazione in particolare, però, può avere
un senso solo se mancano ancora diversi anni alla fine del mutuo. Perché, qualora ne
mancassero cinque o poco più, cambiare il variabile potrebbe essere poco vantaggioso dato
che le proiezioni sui tassi lasciano pensare che difficilmente nei prossimi cinque anni i tassi
possano risalire in modo importante.
Si dice crowdfunding e si legge “futuro”, pensando ad una piattaforma di finanziamento non certo secondo i canoni tradizionali che passano per prestiti bancari o sottoscrizioni di azionisti. Processi spesso complessi che possono mettersi di traverso alla realizzazione di aziende innovative.
Anche il real estate, settore da sempre caratterizzato finanziariamente da una certa staticità, sta guardando con interesse alla possibilità di finanziare specifici progetti attraverso quelle che sono piattaforme basate sul web a cui piccoli e piccolissimi investitori (anche singole persone) possano connettersi per dare il proprio contributo. In questo modo si riducono le commissioni al finanziatore, i passaggi burocratici, riuscendo ad assicurare trasparenza dei dettagli del progetto, accessibili a tutti.
I numeri della crescita del crowdfunding immobiliare nel mondo parlano (8 miliardi di finanziamento real estate su un totale di 84 miliardi, di cui i tre quarti negli Usa) sicuramente di un metodo di finanziamento che riscuote crescente interesse.
Cosa è il crowdfunding e come si applica al settore immobiliare?
In generale il crowdfunding si identifica nella raccolta di somme da parte di una molteplicità di investitori “retail”, effettuata tramite una piattaforma web-based, allo scopo di finanziare un determinato progetto promosso dalla piattaforma stessa. Nato negli USA nel 2008 in risposta alla difficoltà da parte di imprese e imprenditori nel trovare fonti di finanziamento, questa strategia di investimento alternativa si è progressivamente sviluppata nel resto del mondo.
I modelli di crowdfunding di tipo finanziario includono il lending e l’equity crowdfunding.
Il lending crowdfunding permette all’investitore di diventare finanziatore nei confronti del promotore, in cambio di un interesse periodico fisso o indicizzato; l’equity crowdfunding, invece, permette all’investitore di diventare effettivamente socio della società promotrice del progetto, ricevendo la corrispondente quota di utile generato dal progetto stesso, sulla base di meccanismi di governance di volta in volta proposti agli investitori, assumendo comunque il rischio connesso con l’operazione stessa.
Ad oggi, le piattaforme di crowdfunding sono molto numerose e raccolgono capitale su industry molto diversificate, tra cui entertainment, music, social cause, imprenditoria. Sul settore real estate stiamo assistendo a un grande e veloce sviluppo, specie a livello internazionale e ora anche in Italia, a partire dalla fine 2017, quando è stata modificata la normativa italiana, aprendo la possibilità di utilizzare questo strumento anche al di là delle PMI innovative.
Tra il 2015 e il 2018 sono stati raccolti complessivamente circa €250 milioni, con una quota di circa €112 milioni nel solo 2018, in tutti i settori, a fronte di un mercato mondiale che, sempre nel 2018, è valso una raccolta complessiva di circa 80 miliardi di dollari USA. Il settore immobiliare vale circa il 10% della raccolta complessiva fatta nel 2018 e la quota più significativa si concentra negli Stati Uniti (circa 6 miliardi di dollari), seguiti da Europa (circa 1,3 miliardi di dollari) e Asia. Comunque, sulla base dei dati registrati negli ultimi anni, la regione più promettente sembra essere l’Europa, come testimonia il tasso di crescita tra il 2012 e il 2017 pari a circa il 90%, con circa 50 piattaforme di real estate crowdfunding attualmente autorizzate nel nostro continente, contro le circa 35 sul mercato statunitense.
Sulla base dei dati Consob, in Italia sono presenti in totale 30 piattaforme di crowdfunding, di cui 3 specifiche per il settore immobiliare (si tratta di Walliance, Concrete e House4Crowd). Il dato complessivo sulla raccolta negli ultimi 18 mesi ci risulta pari a circa 10 milioni di euro. Siamo ancora agli inizi, ma è un avvio promettente. Il crowdfunding può essere considerato uno strumento aggiuntivo per il finanziamento di progetti immobiliari, avvicinando e mettendo a fattor comune progetti sul territorio e la capacità del territorio stesso di fornire risorse, con ampi margini di crescita a supporto dei processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano sia pubblico che privato.
Fattori critici di successo per questi progetti sono: la presenza di un partner operativo con un track record consolidato e dimostrabile (generalmente beneficiario dell’investimento); ridotta complessità amministrativa, che si traduce in basso rischio urbanistico e, quindi, nella immeditata cantierabilità del progetto; meccanismi di allineamento di interesse tra promotore / sponsor / piattaforma e investitore. In pratica il grado di rischio sarà strettamente collegato al rispetto delle tempistiche, in particolare di quelle di vendita, determinanti per la remunerazione degli investitori.
La richiesta di applicazione dello sconto prima casa va fatta sempre prima della registrazione dell’atto di acquisto. Pena la nullità della domanda stessa e l’impossibilità di riparare in un secondo momento.
Il trasferimento della prima casa con atti giudiziari può riguardare:
– l’acquisto con decreto a seguito di un’asta giudiziaria, in esito a una procedura
esecutiva o fallimentare;
– l’acquisto a seguito di sentenza di esecuzione in forma specifica
dell’obbligo di contrarre, in base all’articolo 2932 del Codice civile. È l’ipotesi
dell’inadempimento di un preliminare (in sostanza, il venditore non si rende disponibile a
stipulare il rogito) e della conseguente azione promossa in giudizio dal contraente che subisce
l’altrui inadempimento affinché il giudice proclami con sentenza il trasferimento della proprietà.
La legge sull’agevolazione prima casa (l’articolo 1 della Tariffa Parte Prima allegata al
Testo unico del registro, Dpr 131/1986) impone che se si vuole ottenere il beneficio fiscale
occorre che all’interno dell’atto di acquisto il contribuente sottoscriva alcune dichiarazioni. Le seguenti:
a) la dichiarazione di voler stabilire «entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza» nel
Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
b) la dichiarazione «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge» del diritto di
proprietà o di altro diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) su un’altra abitazione nel territorio del
medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto (in alternativa, il contribuente
può obbligarsi ad alienare la casa pre-posseduta entro un anno dal nuovo acquisto);
c) la dichiarazione di «non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione
legale» del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione,
ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa (da
qualunque normativa sia disciplinata, a partire dalla legge 168/1982, che per prima ha
introdotto l’agevolazione).
Ebbene, se il rilascio delle dichiarazioni nel contesto di un rogito non presenta problemi (poiché
il contribuente presenzia alla stipula del contratto ed è partecipe della sua formazione), nel
caso dell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono obiettive difficoltà per la formulazione di
queste dichiarazioni e per il loro recepimento nel provvedimento emanato dal giudice in quanto, mentre la registrazione di una compravendita è curata dal notaio che la stipula
nell’interesse del suo cliente, l’atto giudiziario è registrato a cura dell’ufficio competente che potrebbe non prestarsi alla particolare cura che anche su tali aspetti viene sviluppata in uno studio notarile.
Da tutto questo insieme di fattori scaturisce che, per ottenere l’agevolazione “prima casa” nel
contesto di un acquisto con atto giudiziario, occorre che esse siano contenute in un documento
a parte, il quale sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario.
Ma se tutto ciò non funziona è sempre possibile rimediare con una richiesta “tardiva” dell’agevolazione? Il Fisco e la Cassazione forniscono al quesito una risposta decisamente negativa, da ultimo ribadita dall’agenzia delle
Entrate con una direttiva interna del 27 giugno emanata per istruire gli Uffici nel contenzioso in
materia.
Il mercato italiano degli investimenti immobiliari non residenziali ha dato segnali incoraggianti nel primo trimestre 2019. Il volume degli investimenti nei commercial asset è salito a 1,6 miliardi di euro, contro gli 1,5 miliardi dei primi tre mesi del 2018.
È quanto emerge dalla Market research di Prelios Group sugli investimenti corporate, secondo cui il settore direzionale ha fatto da traino al mercato immobiliare italiano, capitalizzando 900 milioni di euro di investimenti in commercial asset (57,4% del totale), seguito dall’alberghiero con 370 milioni (23,5%) e dalla logistica con 100 milioni (6,6%). Le rimanenti transazioni hanno interessato immobili “retail” per 50 milioni (3,1%) e altre tipologie a uso misto per un valore complessivo di 150 milioni.
Milano ha giocato una parte rilevante, con investimenti immobiliari corporate per 900 milioni di euro nel primo trimestre (+86,1%), grazie al settore direzionale (gli uffici, con un valore di 725 milioni, rappresentano l’81,4% del totale del transato nel capoluogo lombardo).
Roma ha registrato investimenti per 150 milioni sul mercato immobiliare non residenziale.
In termini di flussi, a livello nazionale gli investitori istituzionali esteri continuano a essere i leader del mercato con 1,1 miliardi di investimenti, pari al 72,5% degli 1,6 miliardi di euro del transato complessivo nazionale, con capitali provenienti principalmente da Stati Uniti, Germania e Svizzera.
I flussi di investimento nazionali invece sono stati pari a 430 milioni, provenienti in particolare da banche, fondi immobiliari e investitori privati.