Immobiliare, Report Fiaip, Enea, I-Com.
Per il mercato immobiliare il 2024 è stato un anno positivo, con una crescita delle compravendite residenziali e un’accelerazione per le abitazioni meno energivore. Prospettive positive anche per il 2025 grazie ai tassi di interesse sui mutui in calo e previsti ancora in diminuzione nei prossimi mesi. È quanto emerge dal Report Fiaip Monitora Italia, elaborato per il dodicesimo anno consecutivo dal Centro Studi FIAIP, in collaborazione con ENEA ed I-Com, che delinea l’andamento del mercato immobiliare 2024 e le previsioni per il 2025.
Andamento del mercato immobiliare 2024.
Il Report evidenzia come nel 2024 si registri un lieve incremento (+1,5% rispetto al 2023) del numero di compravendite residenziali, complessivamente pari a circa 720mila con un significativo aumento (+5%) delle compravendite delle prime case. Alla base di questo miglioramento, il ridimensionamento dell’inflazione e la conseguente inversione di tendenza della politica monetaria della BCE, che ha facilitato l’accesso al credito, in particolare per i mutui prima casa le cui richieste sono aumentate del 10%, anche grazie alla conferma del Fondo di Garanzia Consap. La tipologia immobiliare più compravenduta è il trilocale semicentrale usato, a dimostrazione di come stia tornando predominante l’acquisto dell’abitazione con dimensioni ridotte anche a seguito del progressivo calo demografico in essere oramai da anni.
Per i prezzi di compravendita si è registrato un aumento medio di un +3% rispetto al 2023 con le grandi città a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, che registrano rispettivamente Torino (+3,1%), Roma (+4%), Napoli (+2,3%) e Milano (+1,6%).
Per le locazioni abitative si registra un incremento medio di un +2% del numero di contratti, accompagnato da una crescita media dei canoni di un +7% rispetto al 2023, il tutto trainato dalle locazioni brevi e transitorie. La tipologia più frequentemente ricercata è il contratto a canone concordato in riferimento a bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
Per l’uso diverso dall’abitativo, l’andamento sia delle compravendite (negozi -2%, uffici -2,5%, capannoni +1,5%) che dei prezzi (negozi -1,5%, uffici -2%, capannoni +1,8%) registrano un calo rispetto al 2023, mentre per le locazioni (negozi +1%, uffici +1,5%, capannoni +2%) e per i relativi canoni (negozi +1%, uffici +1,3%, capannoni +1,2%) si registra, dopo tanti anni un andamento positivo che fa presagire ottimismo per il prossimo futuro.
Focus sull’efficienza energetica 2024
Nel 2024 migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile il che si riflette sulla crescita delle compravendite di trilocali in classe C (+32%), D (+10%) ed E (+16%) rispetto al 2023, seppur il maggior numero di transazioni interessi ancora immobili in classe G (per circa 1/3). Aumentano le compravendite di abitazioni indipendenti meno energivore: per le villette a schiera diventano prevalenti le compravendite in classe energetica E (nel 2023 era la F), mentre per le case unifamiliari gli acquisti di case in classi energetiche F ed E superano ciascuna di esse la classe G, plausibilmente per il fatto che le unità indipendenti riescono ad accedere più agevolmente al processo di efficientamento energetico in quanto svincolate da ineludibili burocrazie condominiali.
Inoltre, per la prima volta, le abitazioni di pregio maggiormente compravendute sono in classe A1 (13,02%) rispetto a quelle in classe G (12,78%), segno del processo di efficientamento energetico per la fascia alta del comparto immobiliare. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) viene percepito sempre più dagli acquirenti come valido strumento per orientarsi verso abitazioni meno energivore, a riprova di una maggiore consapevolezza nei cittadini in considerazione anche dei rincari energetici nelle bollette.
La maggior parte degli immobili nuovi compravenduti sono in classe A4 (il 22%) mentre la maggior parte di quelli ristrutturati sono in classe B (il 25%). Considerando le prime classi energetiche, gli edifici nuovi totalizzano un 75%, mentre gli edifici ristrutturati un 44% (il valore più elevato fin ora registrato).
Previsioni 2025
Prospettive positive per il 2025 per il mercato immobiliare residenziale sia a seguito dei sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, i cui effetti reali sono attesi quest’anno, sia per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo, anche e soprattutto in considerazione all’aspetto energetico. Si prevede, infatti, un andamento in crescita rispetto al 2024, sia per le compravendite residenziali (+5%) che per i valori immobiliari (+2%).
Per le locazioni residenziali si stima un aumento dei contratti di un +3% ed un ulteriore rialzo medio dei canoni di un +4%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, una crescita del numero di contratti di un +1% e dei canoni di un +2%.
Ampliata la platea dei beneficiari ed esteso l’elenco degli interventi agevolabili e delle spese ammissibili, il nuovo meccanismo Conto Termico 3.0 di incentivazione è volto all’incremento dell’efficienza energetica e alla produzione di energia termica da fonti rinnovabili negli edifici e include gli impianti solari fotovoltaici con relativi sistemi di accumulo e le colonnine di ricarica per veicoli elettrici se installati congiuntamente alla sostituzione dell’impianto termico con impianto a pompa di calore elettrica.
Rispetto al vigente Dm 16 febbraio 2016, sono state introdotte alcune novità, tra cui:
L’incentivo viene innalzato al 100% delle spese ammissibili per gli interventi realizzati su edifici ad uso pubblico di proprietà di comuni con popolazione fino 15.000 abitanti e per gli interventi sugli edifici pubblici adibiti ad uso scolastico, ospedaliero e sanitario, come previsto dal DL 104 del 14 agosto 2020.
I privati e le amministrazioni pubbliche potranno accedere agli incentivi anche mediante comunità energetiche o configurazioni di autoconsumo di cui sono membri.
Il Conto Termico 3.0 incentiverà uno o più dei seguenti interventi in edifici esistenti o parti di edifici esistenti già dotati di impianti di climatizzazione.
Interventi di efficientamento energetico degli edifici:
a) isolamento termico di superfici opache delimitanti il volume climatizzato, anche unitamente all’eventuale installazione di sistemi di ventilazione meccanica controllata;
b) sostituzione di chiusure trasparenti comprensive di infissi delimitanti il volume climatizzato;
c) installazione di sistemi di schermatura e/o ombreggiamento per chiusure trasparenti con esposizione da Est-sud-est a Ovest, fissi o mobili, non trasportabili;
d) trasformazione degli edifici esistenti in “edifici a energia quasi zero”;
e) sostituzione di sistemi per l’illuminazione d’interni e delle pertinenze esterne con sistemi efficienti di illuminazione;
f) installazione di tecnologie di gestione e controllo automatico degli impianti termici ed elettrici, ivi compresa l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore;
g) installazione di elementi per la ricarica privata di veicoli elettrici, anche aperta al pubblico, a condizione che l’intervento sia realizzato congiuntamente alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale dotati di pompe di calore elettriche;
h) installazione di impianti solari fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, a condizione che l’intervento sia realizzato congiuntamente alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale dotati di pompe di calore elettriche.
Interventi per la produzione di energia da rinnovabili incentivabili:
a) sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale, anche combinati per la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di pompe di calore, elettriche o a gas, utilizzanti energia aerotermica, geotermica o idrotermica, unitamente all’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore per gli impianti con potenza termica utile superiore di 200 kW;
b) sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con sistemi ibridi o bivalenti, o installazione di pompa di calore unitamente all’installazione di sistemi per la contabilizzazione del calore nel caso di impianti con potenza termica utile superiore a 200 kW;
c) sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale dotati di generatore di calore alimentato da biomassa, compresi i sistemi ibridi a pompa di calore, unitamente all’installazione di sistemi per la contabilizzazione del calore nel caso di impianti con potenza termica utile superiore a 200 kW;
d) installazione di impianti solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria e/o ad integrazione dell’impianto di climatizzazione invernale, anche abbinati a sistemi di solar cooling, o per la produzione di energia termica per processi produttivi o immissione in reti di teleriscaldamento e teleraffreddamento. Nel caso di superfici del campo solare superiori a 100 m2 è richiesta l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore;
e) sostituzione di scaldacqua elettrici con scaldacqua a pompa di calore;
f) interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficienti;
g) sostituzione funzionale o sostituzione totale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale utilizzanti unità di microcogenerazione alimentate da fonti rinnovabili.
La pubblicazione del decreto Conto Termico 3.0 prevede un periodo transitorio per le amministrazioni pubbliche, durante il quale alcune delle disposizioni del DM 16 febbraio 2016 rimarranno applicabili. A seguire l’entrata in vigore del Conto Termico 3.0, il GSE, soggetto responsabile della gestione degli incentivi, aggiornerà il portale attraverso il quale sarà possibile presentare le richieste.
Tre giorni fa il Consiglio UE, con 20 voti favorevoli, l’astensione di Repubblica Ceca, Croazia, Polonia, Svezia, Slovacchia e il voto contrario di Italia e Ungheria, ha approvato la direttiva energetica EPBD sull’efficientamento energetico edilizio, nota come direttiva “Case Green”, che lo scorso 12 marzo aveva già superato l’esame del Parlamento UE. La direttiva entrerà in vigore dopo 20 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dopodiché gli Stati membri avranno due anni per recepirla.
Il testo finale lascia margine agli Stati Membri per delineare una traiettoria di rinnovamento. L’elemento più importante è che sono state rimosse dal testo le “classi energetiche minime da raggiungere” per gli edifici entro tempi stringenti (nella versione iniziale era previsto che tutti gli immobili avrebbero dovuto raggiungere la classe energetica D entro il 2030 e E entro il 2033) perciò, nessun obbligo per le famiglie italiane di efficientare le proprie case a stretto giro.
È previsto, invece, l’impegno a ridurre del 16% i consumi energetici entro il 2030, del 20-22% entro il 2035 con almeno il 55% del risparmio energetico che dovrà arrivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici con le peggiori prestazioni (circa 5 milioni di immobili in Italia) per giungere al 2050 alle emissioni zero. Obiettivi che potranno essere raggiunti dai singoli Stati tramite piani nazionali individuali, con indicatori di progressi misurabili. Finalità che si scontrano con la situazione del patrimonio immobiliare Italiano costituito per il 60% da immobili nelle due ultime classi energetiche (F e G) e per l’80% nelle ultime tre classi energetiche (F, G, E).
L’estate 2023 è stata la più calda delle nostre vite, almeno fino ad ora. Mentre l’Europa continua a scaldarsi quasi due volte più rapidamente rispetto alla media globale, abbiamo bisogno di riprogettare sia le nostre città, per mitigare le future ondate di calore, sia i sistemi di raffrescamento, per abbassare le temperature degli ambienti chiusi in modo più sostenibile. Copenaghen raggiunge questo doppio obiettivo con un’unica soluzione: il teleraffreddamento (o teleraffrescamento) che funziona con l’acqua del mare.
Ad avviare questo progetto nella capitale danese già nel 2009 è stata HOFOR – Greater Copenaghen Utility, la maggiore società di fornitura di servizi in Danimarca, per il settantatré per cento di proprietà della città di Copenaghen. Fondata nel 2001, HOFOR ha da subito abbracciato la missione della sostenibilità urbana e, ad esempio, grazie al riammodernamento del sistema fognario cittadino, ha migliorato la qualità delle acque del porto, fino a una quindicina di anni fa gravemente inquinate e oggi servite da alcune strutture balneari pubbliche.
Rispetto ad altri Paesi, come Giappone e Stati Uniti, l’Europa ha una minore propensione a installare sistemi di condizionamento, che comunque sono fortemente aumentati nel corso degli anni. Rispetto al 1979, nel 2022 i giorni dell’anno in cui è stato necessario ricorrere all’aria condizionata sono aumentati di quattro volte. Ma, se da una parte i sistemi di condizionamento rendono tollerabili le temperature sempre più elevate, dall’altra contribuiscono alle cause del riscaldamento globale in quanto molti condizionatori comportano elevati consumi di elettricità, che viene di norma ancora prodotta a partire dai combustibili fossili. In secondo luogo, i condizionatori tradizionali funzionano grazie a gas refrigeranti come gli idrofluorocarburi, che sono potenti gas a effetto serra capaci di riscaldare l’atmosfera con intensità significativamente maggiore rispetto all’anidride carbonica (CO2) e, come previsto dalle nuove norme approvate quest’anno dal Parlamento europeo, l’uso di idrofluorocarburi e di altri gas fluorurati a effetto serra sarà gradualmente eliminato entro il 2050.
Le alternative pulite per il raffreddamento domestico e industriale esistono e tra queste è inserito anche il teleraffreddamento. Il funzionamento è simile a quello del teleriscaldamento: in questo caso gli ambienti vengono riscaldati grazie alla distribuzione, attraverso apposite reti di tubature, di acqua riscaldata, che poi ritorna alla centrale di produzione. Nel teleraffrescamento, invece, a viaggiare nel circuito chiuso di tubature è acqua raffreddata che, quando sale di temperatura e torna nell’impianto di raffreddamento, viene nuovamente refrigerata e mandata in circolo.
Il sistema di teleraffrescamento sviluppato da HOFOR a Copenaghen e dintorni, a complemento del già efficiente sistema di teleriscaldamento, funziona con acqua di mare pompata dal porto cittadino. In inverno la sua temperatura è di massimo sei gradi centigradi, dunque può essere immessa direttamente nel sistema di raffrescamento a servizio delle strutture che hanno bisogno di essere raffreddate tutto l’anno, come le server farm. In questo caso il sistema di raffrescamento è davvero a emissioni zero. In estate, invece, quando l’acqua del mare non è sufficientemente fredda, bisogna consumare dell’energia per refrigerarla prima di distribuirla tramite la rete di tubature isolate sotterranee. Ciò avviene sfruttando il calore in eccesso proveniente dalle centrali elettriche, un surplus che grazie a particolari sistemi (chiamati gruppi frigoriferi ad assorbimento) può essere utilizzato appunto per raffreddare. In alternativa, sono presenti anche compressori alimentati da energia elettrica. Secondo dati HOFOR del 2014, questo sistema di teleraffreddamento, rispetto a un sistema tradizionale, riduceva le emissioni di CO2 del settanta per cento e la spesa per l’elettricità del quaranta per cento. Nel 2023 a Copenaghen erano circa 8.500 (il 112,5 per cento in più rispetto al 2018, su un totale di meno di ventiquattromila) le stanze di hotel rinfrescante grazie all’acqua di mare, un sistema già utilizzato anche da diverse banche, musei e centri commerciali.
C’è inoltre un vantaggio legato all’abitabilità urbana. I condizionatori tradizionali, oltre a essere rumorosi, occupano i tetti degli edifici. Con il teleraffreddamento, invece, quegli spazi possono essere recuperati e resi orti urbani, terrazze all’aperto oppure coperture verdi, tutte soluzioni che rendono le città più vivibili e che possono anche garantire un migliore isolamento termico dell’edificio.
Rispetto a un sistema di raffrescamento tradizionale, il teleraffrescamento richiede meno energia, comporta meno emissioni ed è più efficiente. L’impatto complessivo sul clima e sull’ambiente, però, dipende anche da che tipo di energia viene usata per abbassare la temperatura dell’acqua. Nel momento in cui quest’ultima non ha bisogno di essere refrigerata o viene refrigerata usando energia rinnovabile, il sistema è chiaramente più sostenibile dal punto di vista ambientale e comporta un taglio più significativo di emissioni climalteranti.
Secondo un recente report del Gse (Gestore servizi energetici), in Italia i sistemi di teleraffrescamento non sono ancora molto diffusi e nella totalità dei casi sono associati a sistemi di teleriscaldamento, che sono invece una realtà più consolidata. A fine 2020 risultavano in esercizio trenta reti di teleraffrescamento e i comuni in cui esisteva almeno un sistema di questo tipo erano ventisette, distribuiti in nove regioni e province autonome del centro e nord Italia, metà della quale si concentra nella sola Lombardia. Qui la refrigerazione avviene in impianti centralizzati (quarantasette per cento dei casi) oppure direttamente presso le utenze (cinquantatré per cento) sfruttando energia elettrica o termica al novanta per cento prodotta da fonti fossili, mentre il restante dieci per cento da fonti rinnovabili. La situazione non è molto diversa se si considerano sia i sistemi di teleriscaldamento sia quelli di teleraffrescamento: secondo i dati del GSE, su un totale di poco meno di trecentoquaranta impianti in tutta Italia la maggior parte (ottantadue per cento della potenza) è alimentata da fonti fossili.
Nonostante ciò, la maggior parte dei sistemi di teleriscaldamento (settantadue per cento) e teleraffrescamento (66,6 per cento) italiani sono considerati efficienti in base ai criteri previsti dalle leggi vigenti. La loro maggior diffusione in futuro è uno dei punti inclusi nel Piano nazionale integrato per l’energia e il clima (Pniec) al fine di raggiungere gli obiettivi nazionali di sviluppo sostenibile e risparmio energetico. Anche il Pnrr si è mosso in questa direzione, con duecento milioni di euro stanziati per lo sviluppo di sistemi di teleriscadamento. Tutti i sistemi di teleraffrescamento italiani fino a oggi sono stati realizzati sfruttando le infrastrutture e le reti di distribuzione già esistenti; dunque, sviluppare ulteriormente i sistemi di teleriscaldamento, la cui tecnologia è più consolidata, potrebbe favorire in futuro la creazione di sistemi complementari di teleraffrescamento.