Dopo anni di incertezza, il mercato residenziale italiano ritrova slancio. A trainarlo, una combinazione di fattori macroeconomici favorevoli: tassi d’interesse in calo, inflazione contenuta e una rinnovata fiducia delle famiglie nella casa come investimento sicuro.
I dati registrati dall’Osservatorio OMI dell’Agenzia delle Entrate confermano una fase di crescita e consolidamento del mercato immobiliare residenziale nel terzo trimestre 2025. I numeri:
Nel periodo le compravendite di abitazioni residenziali, hanno registrato un aumento del +8,5% rispetto allo stesso periodo del 2024 con un numero complessivo pari a 174.892.
Il segmento delle abitazioni esistenti continua a trainare il mercato e le stesse sono aumentate del +10% rispetto allo scorso anno e, al contrario le abitazioni di nuova costruzione registrano una flessione del -9,6% il che segnala come il mercato continui a premiare l’usato, probabilmente per dinamiche legate a prezzi, disponibilità e rapporto qualità/prezzo.
Interessante anche il dato sulle seconde case compravendute nel terzo trimestre 2025 che sono state circa 53.172 il 30,41% delle transazioni complessive e le prime case 121.720 che rappresentano il 69,59% delle transazioni complessive.
Dopo il rallentamento del biennio 2023-2024, la domanda di abitazioni torna a crescere con decisione: le intenzioni d’acquisto passano dal 2,2% nel primo trimestre al 3,8% nel terzo trimestre 2025. Il prezzo medio nazionale si attesta a 1.705 euro/mq, con un aumento previsto del +1,8% entro fine anno, prima di una stabilizzazione nel 2026 (+0,5%). Anche la superficie media delle abitazioni acquistate risale, raggiungendo i 108 mq, segnale di un ritorno di fiducia.
Il mismatch tra domanda e offerta resta però marcato: il 37% delle richieste riguarda trilocali, seguiti dai bilocali (21%), ma l’offerta si concentra sui quadrilocali (37%) e sugli immobili di grandi dimensioni.
Il comparto delle nuove costruzioni mostra un forte divario geografico. Il Nord Italia concentra la maggior parte dei cantieri attivi, con una coda di sviluppo nelle regioni centrali, mentre il Sud resta più statico.
Tutti questi dati attestano che il mercato residenziale italiano sta confermando segnali concreti di ripresa. La politica monetaria espansiva della BCE e l’inflazione stabile riportano serenità nei bilanci familiari in quanto il mercato immobiliare resta fortemente dipendente dalle dinamiche finanziarie. Tuttavia la ripresa non è omogenea su tutto il territorio nazionale, ne su tutte le fasce di abitazioni. Le grandi città e i centri urbani mostrano la dinamica più positiva, ma molte aree interne, periferie o comuni minori restano in sofferenza.
I numeri dell’OMI mostrano segnali positivi anche per il mercato delle locazioni che registra un aumento del numero di nuovi contratti del +2,5% su base annua. In flessione le locazione ordinarie -3,4% mentre in continuo aumento i contratti di locazione transitori +3,7%, i contratti a canone concordato + 8,8% e i contratti di locazione per studenti +9%.
Dopo due anni di forti rincari (+25% tra 2023 e 2024), nel 2025 i canoni mostrano una prima flessione: -1,8% nel terzo trimestre nelle principali dieci città italiane.
Investimenti e prospettive
Nel complesso, gli investimenti immobiliari in Italia hanno toccato i 7,7 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2025 (+16,7% rispetto al 2024). Il settore living, che include residenziale tradizionale e nuove formule abitative, vale 450 milioni di euro, pari al 6% del totale, in linea con la media decennale.
La polarizzazione geografica resta marcata: Nord dinamico e trainante, Sud più debole, ma con segnali incoraggianti di ripresa in alcuni mercati urbani. Le prospettive per il 2026 indicano un consolidamento sui livelli pre-pandemici, sostenuto da una domanda residenziale solida e da una graduale stabilizzazione dei prezzi.
Prosegue il taglio dei tassi da parte della Bce e torna interessante il Real Estate europeo anche in Italia e con fondamentali migliori rispetto a molti dei partner europei. Questo secondo i primi dati che emergono dallo European Outlook 2025, presentato da Scenari Immobiliari che, nel biennio 2024-2025, vede il nostro Paese leader dell’area Ue nella crescita di mercato, con un fatturato immobiliare che crescerà del 3,4% entro la fine di quest’anno e del 5,7% il prossimo. Le prospettive sono positive, a cominciare al settore residenziale dove la domanda è forte e la discesa dei tassi spingerà le compravendite.
Tornando all’Italia, stabile la domanda di uffici, soprattutto nuovi, e in crescita la domanda di spazi prime, di elevata qualità e sostenibilità ambientale, progettati anche per una migliore condizione di lavoro dei collaboratori. Permane l’interesse per il settore dell’ospitalità, significativa la presenza delle catene internazionali con investimenti nei cinque stelle urbani e nei Resort al sud. Sempre positiva la logistica, soprattutto al centro sud, anche se con rendimenti in calo e resta in crisi il settore commerciale, soprattutto nel retail delle aree suburbane, stabile nel complesso la Gdo.
Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, nell’illustrare lo studio in apertura del Forum, sul fronte delle compravendite residenziali, si prevedono 720mila scambi nel 2024, mentre per il 2025 ci si aspettano circa 760mila scambi, un incremento del 36% rispetto al 2020. Oltre il 90% delle compravendite riguarda case usate, data la scarsità di offerta di abitazioni nuove o che non richiedono interventi di riqualificazione, motivo che ne spinge le quotazioni al rialzo. Prezzi di vendita per i quali si prevede una crescita del 3,1% a livello nazionale, con variazioni più significative nelle grandi città, con Milano che guida la classifica delle prime 10 città con un +6,9%, davanti a Venezia con un +6,5% e Roma con un +6%. Seguono Bergamo +5,2%, Bologna +5,1% e Napoli +5%.
Sul fronte delle seconde case continua la serie positiva trainata sia dalla domanda di investimenti per la locazione turistica, sia dalle richieste di chi utilizza la casa vacanze come residenza stagionale.
Accelerano i prezzi delle case a livello globale, ma in Italia si registra non solo una battuta di arresto, ma perfino una riduzione dei valori immobiliari. Secondo l’ultimo Global House Price Index di Knight Frank, resta in testa all’inflazione immobiliare la Turchia, in scia all’aumento del prezzo del denaro che in generale colpisce il Paese da tempo, seguita dai Paesi dell’est. La Spagna registra invece un moderato aumento nell’ultimo anno, nell’ultimo semestre e anche negli ultimi tre mesi.
Crescono i prezzi delle case a livello globale
La crescita media annua dei prezzi nelle 56 città monitorate dal Knight Frank Global House Price Index ha raggiunto il 3,6% nei dodici mesi fino a marzo di quest’anno, un aumento rispetto al 3,2% del trimestre precedente. I mercati immobiliari globali hanno continuato in generale a registrare una crescita più robusta nel primo trimestre del 2024. Ciò rappresenta un miglioramento significativo rispetto alla crescita del 2,2% osservata nel primo trimestre dello scorso anno, quando i mercati stavano assorbendo l’impatto del rapido aumento dei tassi di interesse a livello mondiale dall’inizio del 2022. Nonostante i prezzi stiano crescendo a un tasso annuo del 3,6%, questo valore rimane al di sotto del trend di lungo periodo di 20 anni, pari al 5,6%. La crescita trimestrale, sebbene più volatile, è del 1,3%, un aumento rispetto agli ultimi due trimestri ma ancora leggermente inferiore alla media di lungo periodo dell’1,4%.
Inflazione e prezzi immobiliari
Analizzando i 56 mercati, secondo Knight Frank, l’82% di essi ha registrato una crescita annua dei prezzi nel primo trimestre, la percentuale più alta dal quarto trimestre del 2022. Su base trimestrale, il 67% dei mercati ha visto un aumento dei prezzi, il dato più alto dal terzo trimestre del 2022. Con l’inflazione ancora elevata in molti mercati globali, la crescita reale dei prezzi delle case rimane negativa. Tenendo conto dell’inflazione, infatti, i prezzi sono scesi in media dello 0,4% nei dodici mesi fino a marzo di quest’anno. La crescita reale annua dei prezzi è attualmente inferiore di 3,3 punti percentuali rispetto alla media di lungo periodo del 2,9%.
I Paesi in cui i prezzi immobiliari crescono di più
La Turchia guida l’indice a causa della significativa inflazione interna che incide sul mercato immobiliare. Dopo aver raggiunto il picco dell’86% in ottobre 2022, l’IPC in Turchia è sceso al 38% a giugno dello scorso anno, ma è poi risalito al 75% attuale. Sebbene i prezzi immobiliari siano aumentati di oltre il 50% nell’anno fino a marzo, in termini reali sono diminuiti del 9,9% negli ultimi dodici mesi. Bulgaria (16%), Polonia (13%), Colombia (12%), Taiwan (10,5%) e Grecia (10,4%) sono gli altri mercati che registrano una crescita a doppia cifra. Il mercato australiano, con una crescita del 7,5% negli ultimi dodici mesi, ha visto una forte ripresa rispetto allo scorso anno, quando i prezzi erano sotto pressione a causa dell’aumento dei tassi. Tuttavia, i prezzi sono scesi dell’1% nell’ultimo trimestre. Negli Stati Uniti si è registrata una forte crescita del 6,5%, con un aumento dei prezzi dell’1,9% nell’ultimo trimestre, sostenuta da una bassa disponibilità di immobili nonostante i costi del debito a pesare sul mercato. La crescita dell’1,6% del Regno Unito nel primo trimestre segna un continuo rallentamento della crescita, poiché i costi del debito elevati comprimono l’accessibilità. In Spagna i prezzi immobiliari salgono di oltre il 4 per cento nel corso dell’ultimo anno, sfiorano il 3 per cento nel semestre e superano abbondantemente il +1% negli ultimi tre mesi.
I mercati in cui i prezzi immobiliari stanno calando
I mercati europei rappresentano otto degli undici mercati che stanno sperimentando un calo dei prezzi, con Francia (-5,2%) e Germania (-3,9%) che risentono degli effetti della crescita economica più lenta e dell’inflazione elevata. L’Italia è praticamente ferma, con un aumento dei prezzi nei 12 mesi dell’1,7 per cento, ma una regressione dell’ 0,1 per cento sia nel semestre che nel trimestre, ad annunciare una inversione di tendenza.
Un indice di Global Property incrocia i rendimenti da locazione e i fondamentali per gli investimenti immobiliari di lungo periodo. Emergono Paesi Bassi, Irlanda e la sorpresa Montenegro.
Investitori e analisti sono d’accordo: si procede in un mare agitato e, dunque, si naviga a vista. C’è però chi, sulla base di incroci di dati e indicatori, non si sottrae dal fornire indicazioni di investimento immobiliare, basandosi sui cicli di medio-lungo periodo tipici del real estate. È il caso di Global Property, società di ricerca internazionale, che ha redatto un’analisi sui migliori Paesi in termini rendimenti attuali e di prospettive di investimento immobiliare residenziale. La classifica si basa sia su quanto rende l’investimento, sia su un insieme di dati che convergono in un rating a “stelle” dove cinque è il massimo.
A livello europeo, in testa alla classifica del rendimento c’è l’Irlanda con il 7,85% e una valutazione dello yield “very good” ma le stelle per il long term investing sono solo due. Subito dopo viene la Lettonia con il 7,81% e una valutazione di “molto buono” sullo yield e le stelle per il lungo periodo sono, in questo caso, tre. Al terzo posto ecco arrivare il nostro Paese, forse un po’ a sorpresa: il rendimento da locazione lordo, secondo Global Property, è del 7,67%, con una valutazione di “very good” e tre stelle per l’investimento nel lungo periodo. La Lituania segue con un rendimento da locazione del 6,67%, una valutazione di “good” e solo due stelle sul lungo periodo. La Turchia vanta un rendimento da locazione residenziale del 6,36% e ottime prospettive nel lungo termine, con quattro stelle.
Focus: Irlanda.
Prima per rendimenti ma meno attraente per investimenti nel lungo periodo è Dublino, dove trovare una casa in affitto è un’impresa a dir poco ardua. I prezzi, che sono saliti molto negli ultimi anni, stanno però raffreddandosi, dice Global Property. A causa degli elevati tassi di interesse, la crescita reale dei prezzi nel 2023 è stata negativa. In generale la domanda di case in Irlanda è in diminuzione, il che contribuisce a preoccupare gli osservatori circa le prospettive del Paese a livello immobiliare nel lungo periodo. I prezzi ora si stanno raffreddando velocemente ma la mancanza di prodotto immobiliare resta una costante. Tutti questi fattori portano ad assegnare solo due stelle all’investimento immobiliare di lungo periodo in Irlanda.
Focus: Paesi Bassi.
L’investimento immobiliare di lungo periodo può risultare vantaggioso nei Paesi Bassi, nonostante ora il mercato si stia raffreddando. Dopo un lungo periodo di crescita dei prezzi degli immobili, causato da un forte boom durato quasi un decennio, il mercato olandese sta subendo una contrazione per l’aumento dei tassi e la crescita economica lenta. Tuttavia, e nonostante la diminuzione dei prezzi degli immobili, i rendimenti locativi rimangono interessanti, e gli affitti continuano ad aumentare. Poi i Paesi Bassi assicurano stabilità economica e politica.
Focus: Turchia.
Nonostante il tasso di inflazione elevato e il recente declino dell’economia turca, il settore immobiliare continua a prosperare. Nel 2023, le principali città come Istanbul, Ankara e Izmir hanno visto una crescita dei prezzi delle case, con aumenti che vanno dal 66,7% al 94,3% su base annua. Anche se questi numeri sembrano alti, l’adeguamento all’inflazione mostra aumenti più contenuti, che variano dal 3,3 al 20,4 per cento. Inoltre, i rendimenti degli affitti in Turchia sono buoni, con una media nazionale lorda del 6,52% nel III trimestre del 2023. Istanbul, Ankara e Smirne offrono rendimenti degli affitti che variano dal 2,84% al 9 per cento. Le regole per l’acquisto di proprietà da parte di stranieri sono state notevolmente semplificate. Ad esempio, è prevista l’esenzione dall’Iva per gli stranieri che acquistano proprietà in valuta estera.
Focus: Montenegro. Una fiscalità di vantaggio, investimenti in turismo, resort, hôtellerie e investimenti esteri, spingono i prezzi residenziali al rialzo. I rendimenti locativi rimangono interessanti, soprattutto nelle città costiere come Budva, offrendo agli investitori un’opportunità di redditività stabile nel tempo, grazie a una forte ripresa del settore turistico.
Oltre 5,8 miliardi di euro spesi in Italia per i canoni di locazione, un numero salito del dieci per cento in cinque anni, senza considerare le locazioni brevi. Il dato è rilevato da Scenari Immobiliari, e sintetizza un fenomeno, quello delle locazioni, che sta prendendo sempre più piede anche in un Paese come il nostro, storicamente votato alla casa di proprietà, segnale di un approccio che non è solo economico ma che è anche un modo di vivere. Ecco i dati principali del rapporto sulle locazioni di Scenari Immobiliari.
La ripresa del mercato è fenomeno che risulta esteso all’intera Europa. Negli ultimi dieci anni nei principali Paesi dell’UE (Regno Unito, Francia, Germania, Italia e Spagna) i canoni di locazione sono cresciuti mediamente del 41,5%. Nel corso del 2023, gli affitti residenziali sono aumentati in media del 5 per cento circa, raggiungendo i 18,50 euro al metro quadrato al mese. Il valore medio di affitto di un bilocale di 60 metri quadrati nelle principali capitali europee, nell’ultimo trimestre del 2023 ha raggiunto i 26,7 euro mensili con un aumento medio del 4,5 per cento rispetto all’ultimo trimestre del 2022. I monolocali sotto i cinquanta metri quadri hanno invece segnato un canone medio di 1.174 euro mensili con una crescita del 7,2 per cento. Il costo mensile di una singola stanza per studenti è aumentato del 5,3 per cento, per chiudere l’anno vicino ai 700 euro mensili.
Nel 2023 l’aumento dei prezzi delle abitazioni e l’incremento del costo dei mutui hanno contribuito a consolidare il ruolo della locazione come soluzione maggiormente sostenibile, transitoria e meno impegnativa, mosso, da una parte, da una forte pressione della domanda per abitazioni in affitto e, dall’altra, da un’offerta che non riesce a soddisfare questa domanda, sia in termini qualitativi che quantitativi, che potrebbero portare, nel breve periodo ad un ulteriore aumento dei canoni di locazione.
In Italia nel 2000 il 23 per cento delle famiglie abitava in una casa in locazione, mentre oggi la percentuale è salita al 26 per cento ed è in crescita. Aspetti di natura contingente quali la riduzione del potere di acquisto, l’erosione dei risparmi, il rialzo dei tassi e tendenze evolutive, stanno consolidando i cambiamenti di natura strutturale che avevano subito un’accelerazione a partire dalla fine del 2019. Tuttavia, permangono, in buona parte del territorio nazionale e per differenti motivi, criticità legate al rincaro degli affitti che rendono sempre più stringente la necessità di sviluppare politiche e forme di incentivazione allo sviluppo di un’offerta abitativa in locazione sostenibile.
Inoltre, stiamo assistendo ad un cambio generazionale, un aumento di domanda composta da giovani al primo impiego, sia italiani che stranieri che arrivano a Milano, nuove famiglie e single under 40 che tendono ad andare in affitto grazie ad una buona disponibilità economica, a volte superiore alla media dei canoni di mercato. Questa domanda chiede un prodotto di qualità eccellente, nuovo o ristrutturato, in palazzi accoglienti, con servizi condominiali che valorizzino la qualità della vita, la socializzazione e che tengano conto della sostenibilità ambientale in termini di energy rating e razionalizzazione dei costi.
L’offerta, oggi, soffre di una carenza di prodotti disponibili a causa di una sua eccessiva frammentazione e di una quasi totale assenza di immobili di nuova costruzione o totalmente ristrutturati e riadattati da adibire a tale scopo. Questa carenza di alloggi ha esercitato e continua ad esercitare una enorme pressione sugli affitti nelle grandi città. Gli investitori che guardano al mercato sanno bene che questa può essere una grande opportunità non solo per la diversificazione del proprio portafoglio, ma anche per produrre reddito in modo sostenibile, essendo oltremodo difensivo.
Secondo il rapporto di Scenari Immobiliari, la variazione a dieci anni dei prezzi di vendita e dei canoni di affitto medi rilevati mette in evidenza notevoli differenze, a partire dal nostro Paese. In Italia, infatti, mentre i prezzi di vendita registrano mediamente un calo del 6,6 per cento rispetto a dieci anni fa, i canoni di locazione sono aumentati del cinquanta per cento. In Spagna l’aumento dei canoni è stato ancora più impressionante: il 70 per cento contro un aumento di circa venticinque punti dei prezzi di vendita delle case. Un forte squilibrio lo registra anche la Germania, dove a primeggiare sono i prezzi di vendita con una crescita quasi del novanta per cento, nonostante nell’ultimo anno i valori siano scesi di oltre dieci punti. Negli ultimi dieci anni i canoni tedeschi sono comunque cresciuti del 44,5. Sempre guardando alla variazione decennale di prezzi e canoni, la Gran Bretagna dimostra un maggiore equilibrio; infatti, il prezzo medio di vendita è aumentato del 38,2 per cento e gli affitti del 29,8 per cento.
Tra le principali città europee, Madrid è quella dove i canoni di locazione sono aumentati mediamente di più nel 2023, con un +8,6 per cento, seguita da Lisbona (+7,6 per cento), Milano e Vienna (+6,4), e Roma (+6,3). In lieve aumento gli affitti medi di Berlino (+1,7 per cento) mentre sono stabili a Monaco di Baviera (+0,5) e in calo ad Amsterdam (-2,1). Proprio la città dei tulipani conferma, invece, la sua leadership di prezzo, con un canone di affitto medio per un bilocale di 2.100 euro mensili, seppur in calo del 6,7 per cento rispetto al 2022. Il caro affitti nella città olandese ha colpito anche il costo di una singola stanza da affittare per uno studente; infatti, il prezzo mensile è nuovamente aumentato del 5,6 per cento andando a sfiorare i mille euro (950 euro). Berlino ha registrato un forte calo (-6,5 per cento) del canone medio dei bilocali che oggi è a 1.570 euro mensili, ma, rispetto ad altre capitali, la città tedesca rimane più conveniente. Infatti, dietro ad Amsterdam, troviamo Milano con un canone medio di 1.980 euro mensili per un bilocale, seguita da Parigi con 1.850 euro.
In Italia nel corso del 2023 i nuovi contratti d’affitto hanno raggiunto gli 1,14 milioni, in aumento del 4,1 per cento rispetto al 2022, generando un volume di canoni di circa 7,7 miliardi di euro e interessando una superficie residenziale di oltre 96,5 milioni di metri quadrati. Le case in locazione hanno una dimensione media di poco inferiore agli 85 metri quadrati e un canone mensile di poco inferiore ai 570 euro. La domanda continua nel suo processo di concentrazione in corrispondenza dei grandi centri urbani della Penisola e questo è confermato dall’andamento delle quotazioni. Il livello di canone medio annuo più elevato si riscontra a Milano, dove raggiunge i 176 euro al metro quadrato anno; seguono Roma, con un canone annuo medio di 151 euro al metro quadrato, Bologna, dove è di circa 120 euro al metro quadrato, e Napoli dove il canone medio è di poco superiore ai 100 euro al metro quadrato annuo, infine Genova, con 85 euro al metro quadrato annuo. Le previsioni per il 2024 indicano il consolidamento del livello raggiunto: alla crescita dei volumi si affiancherà un leggero incremento dei canoni portando il valore medio di riferimento a 82 €/mq/anno.
A livello di tipologia contrattuale delle nuove locazioni stipulate in Italia nel 2023, il regime concordato rappresenta poco più di un quarto, con l’ordinario di lungo periodo che ne copre più della metà. I contratti agevolati per studenti, nonostante la continua crescita del numero di iscritti fuori sede nelle principali università della Penisola, rimangono ancora al di sotto del cinque per cento del totale.
Sul fronte degli investimenti europei nel comparto living, nel 2023 si è registrato un calo del 46 per cento rispetto all’anno precedente. La nel corso del 2024 è atteso un ampio ritorno alla situazione di qualche anno fa. Il living, come tutti gli operatori internazionali hanno detto al recente Mipim è una delle principali asset class per i prossimi anni. Ci si attende un incremento di almeno il 25 per cento quest’anno e una ripresa più forte il prossimo. Anche in Italia si dovrebbe superare il miliardo di investimenti, anche se restano tutte le difficoltà fiscali e gestionali per la crescita del settore.
Nei primi due mesi dell’anno le compravendite immobiliari in Italia sono scese del 2,7%, mente i mutui sono calati addirittura del 23,56%. A dirlo sono le rilevazioni effettuate dal Consiglio Nazionale del Notariato sulla base dei dati statistici notarili. In particolare il Notariato ha presentato una prima ricognizione effettuata su nove grandi città italiane. Secondo le stime, inoltre, alla fine del 2023 la flessione sarà del 10,7% per le compravendite e del 10,1% per i mutui.
Le compravendite nel primo bimestre 2023
Nei primi due mesi del 2023 si è registrato in Italia un calo del 2,72% del numero delle compravendite di abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2022. Dai dati però si evince che il calo si registra solo nel mese di febbraio (-8,68), mentre a gennaio l’anno inizia con un aumento del 5,43%. Il calo inoltre riguarda solo l’acquisto di prime case (.6% tra privati, -24% per le imprese), mente il mercato delle seconde case continua a mostrare una certa vivacità (+2,8% e 3,37% rispettivamente). Anche in questo caso il calo si registra a febbraio. Nello specifico si registra una riduzione dell’11,7% di acquisti di prime case tra privati, del 33,7% di prima casa tra imprese, del 3,54% di seconde case tra privati e dello 0,83% di seconde case tra imprese.
Il calo delle compravendite di fabbricati abitativi è molto diversificato sul territorio: sebbene a livello nazionale il calo sia del 2,7%, province come Bari, Bologna, Torino e Palermo mostrano valori in controtendenza attestandosi a variazioni positive rispetto al primo bimestre 2022. Più nel dettaglio, si parte dai dati positivi di Torino (+3,26%), Bologna (+2,88%), Bari (+1,14%) e Palermo (+2,11%) per intercettare il calo di centri importanti come Milano (-3,74%), Verona (-1,45%), Roma (-2,09%), Firenze (-5,28%), Napoli (-14,9%). In tutte le città si registra comunque un calo delle compravendite nel mese di febbraio 2023, tranne a Torino.
Sul fronte dei finanziamenti per l’acquisto di una casa, dal campione emerge un crollo generalizzato dei mutui per l’acquisto della casa nei primi due mesi del 2023, diminuiti del 23,56% rispetto allo stesso periodo del 2022. A gennaio la diminuzione dei prestiti bancari è stata pari al 15,8% per accentuarsi a febbraio con una diminuzione del 29,3%.
Nel dettaglio, nonostante il calo del 23,56% del numero dei mutui (dai 61.581 nel primo bimestre 2022 a 47.070 nel primo bimestre 2023), la riduzione del capitale erogato è in realtà inferiore ed è pari al 20,7% (da 10,2 miliardi nel primo bimestre 2022 a 8,1 miliardi nel primo bimestre 2023). Si ha infine una riduzione di quasi il 20% del numero delle surroghe nel primo bimestre 2023 rispetto al primo bimestre 2022 (da 2882 a 2310).
Nel complesso, si registra la riduzione del numero di mutui notevolmente superiore a quella delle compravendite, un dato che evidenzia come si stiano acquistando case – soprattutto le seconde case come investimento – più coi propri capitali rispetto al passato a causa del forte aumento dei tassi di interesse.
Le agevolazioni fiscali salvano gli under 36
La fascia di età che ha subito la riduzione minore è quella degli under 36 probabilmente in considerazione delle agevolazioni fiscali in vigore fino a fine dicembre 2023 per l’acquisto della prima casa e l’estensione del fondo prima casa all’80% in scadenza il prossimo 30 giugno. Gli under 36 rappresentano il 37% del totale dei contraenti mutuo in Italia. Sul calo medio nazionale del numero delle persone fisiche che hanno contratto un mutuo pari a – 21,15%, la fascia di età 18-35 anni si ferma a – 19,3% rispetto al -20,11% degli under 45, -22,36% degli under 55 e -25,67% under 65 fino al picco del -33,3% della fascia 66-75 anni.
I dati notarili sono disponibili a questo indirizzo: https://dsn.notariato.it/dsn/contenuti/materiali
Link molto interessante sull’evoluzione dei prezzi delle case nel mondo dal 2010 (utilizzando i dati della Banca dei regolamenti internazionali, sono stati classificati le variazioni dei prezzi reali degli immobili residenziali per 57 paesi, dal 2010 al 2022). A livello globale, in termini reali, il prezzo delle abitazioni è aumentato in media del 27% dal 2010 al 2022. Nel set di dati dei 57 paesi, l’80% ha visto aumenti dei prezzi delle case. Le economie avanzate, ovvero i paesi più sviluppati del mondo, hanno visto gli aumenti più elevati, in termini reali. L’Italia rientra, invece, tra i paesi che hanno registrato le maggiori contrazioni dei prezzi reali (ma anche nominali), con cali dei prezzi delle abitazioni superiori al 20%, fanno peggio solo Russia Grecia.
Il calo dello stock disponibile ha fatto aumentare le richieste dei proprietari.
ll prezzo degli affitti in Italia ha registrato un incremento del 7% nel corso del primo trimestre dell’anno. Questo aumento porta il metro quadrato a 12,2 euro mensili, secondo l’ultimo report pubblicato da idealista.
Nel primo trimestre di quest’anno lo stock residenziale in affitto in Italia è calato del 28,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, esasperando la cronica carenza di prodotto iniziata dalla seconda metà del 2021. Tutto questo mentre i continui rialzi dei tassi d’interesse e dell’inflazione hanno reso più difficoltoso l’acquisto della casa sovralimentando la domanda nel settore della locazione finendo per accentuare la crescita dei canoni a livello nazionale. Considerando la variazione annuale, i prezzi sono aumentati dell’8,4% negli ultimi dodici mesi.
Capoluoghi
68 capoluoghi italiani registrano prezzi di affitto più alti rispetto a un anno fa. Ad eccezione di Catania (-2,2%) e Venezia (-4,1%), aumenti in tutti i principali mercati, dalle variazioni deboli di Roma (0,2%) e Napoli (2,2%), a crescere con Milano (3,9%), Palermo (5,1%) e Torino (6,6%) fino ai rimbalzi superiori alla media del sette per cento, registrata in Italia nei mesi invernali, di Bologna (7,8%) e Firenze (10,8%).
Oltre a Firenze incrementi di oltre il dieci per cento per Pesaro (17,1%), Catanzaro (16,7%), Ravenna (15,8%), Vibo Valentia (13,4%) e Modena (12,2%). Dall’altro lato, le diminuzioni maggiori si sono registrate a Bolzano (-7,2%), Campobasso (-6,5%) e Caserta (-6,1%).
Milano è la città più costosa per affittare una casa, con 21,8 euro/m2, seguita da Firenze (18,5 euro/m2) e Bologna (17 euro/m2). Venezia è al quarto posto (16,9 euro/m2), Roma al quinto (14,1 euro/m2), Napoli (12,3 euro/m2) al nono. Nella parte inferiore del ranking troviamo Caltanissetta (4,8 euro/m2), Vibo Valentia e Reggio Calabria (entrambe 5 euro/m2).
Regioni
Il trend positivo delle quotazioni immobiliari investe quasi tutte le regioni italiane, fatta eccezione del Molise e Trentino-Alto Adige, dove i prezzi delle locazioni sono calati rispettivamente del 6,1% e del 3,6% nell’ultimo trimestre. I maggiori aumenti interessano Valle d’Aosta (18,2%), Toscana (18,1%) e Calabria (10,6%). A seguire, Emilia-Romagna (8,1%) e Veneto (7,6%) sono le altre regioni con variazioni superiori alla media del periodo.
La Valle d’Aosta (17,5 euro/m²) è la regione con i canoni medi più elevati d’Italia, seguita da Toscana (16,4 euro/m2) (e) Lombardia (16,2 euro/m²). Valori superiori alla media nazionale anche per Emilia-Romagna (15,1 euro/m²), Trentino-Alto Adige (14,6 euro/m²) e Lazio (12,4 euro/m²). Tutte le altre regioni si attestano su prezzi inferiori alla media nazionale di 12,2 euro mensili, dagli 11,1 euro della Liguria, alle più convenienti Umbria (6,7 euro/m²) e Molise (6,1 euro euro/m²).
L’indice dei prezzi degli immobili idealista
Per la realizzazione dell’indice dei prezzi degli immobili di idealista vengono analizzati i prezzi di offerta basati sui metri quadri costruiti (a corpo) pubblicati dagli inserzionisti della piattaforma. Le inserzioni atipiche e le inserzioni con prezzi fuori mercato vengono eliminate dalle statistiche. Includono la tipologia di case unifamiliari (ville) e scartano immobili di qualsiasi tipologia che non hanno ottenuto interazioni da parte degli utenti per molto tempo. I dati finali vengono generati utilizzando la mediana di tutte le inserzioni valide in ciascun mercato. Il report completo è consultabile al seguente link:
https://www.idealista.it/sala-stampa/report-prezzo-immobile/affitto
Superate le restrizioni ai viaggi, con la ripresa del turismo è ricominciata la mobilità internazionale dei giovani italiani che sognano di trasferirsi all’estero per studio e lavoro. Tuttavia, l’aumento della domanda di alloggi ha messo a dura prova un sistema di affitti già rigido, che rimane inadeguato per i molti giovani che decidono di trasferirsi all’estero (secondo le previsioni della Commissione europea, entro il 2027 saranno più di 10 milioni). Ma soprattutto c’è l’aumento senza precedenti del canone di affitto nelle capitali europee, che rappresenta la voce di costo più onerosa da sostenere per i fuori sede.
HousingAnywhere, la piattaforma internazionale di alloggi per studenti e giovani professionisti, ha analizzato i suoi dati interni per individuare le 10 mete più gettonate dai giovani italiani all’estero e i loro costi abitativi. Dal 2013 al 2021 il trasferimento dei neolaureati per motivi lavoro è aumentato del 41,8%.
Berlino e Barcellona trainano la classifica.
Secondo i dati, Berlino e Barcellona, rispettivamente prima e seconda destinazione nelle ricerche dei giovani italiani, si confermano come importanti poli di attrazione. Berlino, per la sua fervente scena imprenditoriale sostenuta da una miriade di startup e da una vivace scena culturale e artistica. Barcellona, rispetto alle ricerche del 2020, sale dalla quinta alla seconda posizione, scavalcando addirittura la blasonata Parigi. Nella città catalana il canone medio mensile per le stanze private è di 550 euro e di 1000 euro per i monolocali, mentre a Berlino le cifre sono più alte, e raggiungono i 600 euro per una stanza e i 1237 euro, in media, per un monolocale.
Parigi, Amsterdam e Monaco le città più care.
Parigi, Amsterdam e Monaco di Baviera si classificano tra le prime 5 città più desiderate, ma stabiliscono un record aggiudicandosi i gradini più alti del podio relativo ai canoni di affitto. Parigi si posiziona al terzo posto e conquista molti studenti e giovani lavoratori ma si va dai 1368 euro, in media, per l’affitto di un monolocale ai 740 euro per una stanza privata.
Tuttavia, è Amsterdam, la quarta città classificata, ad essere la destinazione più costosa in assoluto: per un monolocale il costo medio è di 1800 euro al mese, mentre per un posto letto si pagano 800 euro. Tra i motivi di questo impressionante prezzo, la scarsità di alloggi offerti a paragone con la domanda esorbitante di spazi abitativi per studenti.
Monaco, la capitale bavarese, chiude la classifica delle cinque mete più ambite, aggiungendo inaspettatamente i prezzi di Parigi con 1350 euro medi per un monolocale e 775 euro per un posto letto.
Madrid sale, Londra cade dal podio dopo la Brexit
La rimonta più significativa, rispetto alle ricerche del 2020, è quella di Madrid, che nel 2022 ottiene il sesto posto in classifica rispetto al diciassettesimo di due anni prima. La capitale spagnola offre prezzi abbordabili se comparati a quelli delle altre capitali europee: il costo medio per un monolocale scende a 810 euro, mentre le stanze private sono affittabili a 508 euro.
Il tonfo più sonoro appartiene invece a Londra, che nel 2020 era in assoluto la prima città nelle ricerche, ma, complice la Brexit, i conseguenti rincari, e la difficoltà di accesso alle sue università, scende ora al settimo posto, poco sopra Vienna, Bruxelles e Dublino che chiudono la classifica.
Vienna, con i suoi 490 euro mensili, è la più economica della lista per un posto letto, mentre il primato per i monolocali più convenienti spetta invece a Bruxelles, con i suoi 780 euro mensili, inferiori al costo mensile di una stanza ad Amsterdam.
In sintesi, città come Amsterdam, Parigi, Monaco e Berlino hanno registrato aumenti onerosi negli ultimi 12 mesi, con aumenti dei prezzi dei monolocali dal 40,7% (Parigi) al 50% (Amsterdam). La tendenza al rialzo vale, anche se in misura minore, anche per altre destinazioni ed è dovuta principalmente a due fattori: l’inflazione galoppante e l’eccesso di domanda di alloggi a medio e lungo termine. Tuttavia, bisogna considerare che la mobilità internazionale sta diventando una scelta di vita. È quindi fondamentale regolamentare adeguatamente il sistema degli affitti turistici e residenziali, in modo che i giovani possano ambientarsi adeguatamente nelle loro nuove città.
La casa si conferma bene rifugio per eccellenza per gli Italiani. 750.000 compravendite nel 2021: +34%, raggiunte le transazioni di 15 anni fa. Milano capitale dell’Immobiliare (+8,8%), a ruota Bologna (+6,8%), scarseggiano le abitazioni da vendere e da affittare. Cresce la voglia di acquistare nei Borghi, +30% di richieste, ma 3/4 non si concretizzano in acquisti per l’assenza di servizi e infrastrutture digitali
La Casa si conferma bene rifugio per eccellenza per le famiglie Italiane. I dati che emergono dall’Osservatorio Immobiliare Nazionale Fiaip, presentato a Roma questa mattina, presso la Sala Conferenze dell’Associazione Stampa Estera, redatto in collaborazione con ENEA (Agenzia Nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) ed I-Com (Istituto Italiano per la Competitività), evidenziano, come, nel 2021, nel settore residenziale siano aumentate in maniera consistente sia le compravendite, arrivando a circa 750.000, +34% rispetto al 2020 e + 24% rispetto al 2019, che i valori di mercato, +3% rispetto al 2020, con una diminuzione dei tempi di vendita intravedendo i primi segnali di calo dell’offerta di case da vendere. Per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) aumentano le compravendite ma diminuiscono i prezzi.
Il Report è stato presentato da Francesco La Commare Presidente del Centro Studi Fiaip insieme ad Ilaria Bertini, Direttore del Dipartimento Efficientamento Energetico dell’Enea e Franco D’Amore, Vice Presidente I-Com, e commentato dal Presidente Nazionale Fiaip Gian Battista Baccarini, alla presenza di alcuni componenti dell’OPMI (Osservatorio Parlamentare del Mercato Immobiliare), tra cui il Presidente di Confassociazioni Real Estate Paolo Righi e alcuni parlamentari intervenuti al dibattito. Il mercato, oltre alla prima casa, è stato trainato da una forte crescita del numero delle compravendite di seconde case salite a circa 190.000 unità registrando un + 52% rispetto al 2020 ed un +36% rispetto al 2019.
Anche le compravendite diverse dal residenziale fanno registrare tutte un segno positivo rispetto al 2020 con il commerciale (negozi) a +4,5%, direzionale (uffici) +2,3% e produttivo (capannoni) +1,9%, stessa cosa non possiamo affermare per quanto concerne l’andamento medio dei prezzi, infatti, si riscontra per il commerciale una riduzione media del -3,2%, direzionale -4,5% e produttivo -5,6%.Un dato positivamente significativo che emerge dal Report è senza dubbio quello sull’efficientamento energetico, infatti, nel 2021, gli acquisti di immobili efficientati nella migliore classe energetica A1, sale al 30% del totale delle compravendite relative al “nuovo”. Si registra un netto aumento di immobili compravenduti ristrutturati in classe A e B, saliti al 32% e da ristrutturare + 12% nel 2021, grazie soprattutto agli incentivi fiscali statali, in particolare il Superbonus 110%.
Il mercato delle locazioni, rispetto al 2020, si conclude con il segno positivo in tutti gli ambiti con il residenziale a +12,3%, commerciale +6%, direzionale +5% e produttivo +2% mentre l’andamento medio dei canoni di locazione è positivo per il residenziale +4,9% mentre negativo per il commerciale -2,2%, direzionale -2,6% e produttivo -2,8%, a supporto del fatto che l’aumento del numero di locazioni ad uso diverso dall’abitativo sono giustificate da un consistente abbassamento dei canoni di locazione oltre che dagli effetti della crisi che ha colpito numerose attività a seguito delle perduranti restrizioni pandemiche.
Per quanto riguarda i principali centri urbani, le città più performanti, in relazione sia alle compravendite che alle locazioni sono Milano, Bologna e Firenze. In particolare, per le compravendite Milano +8,8%, Bologna +6,8%, Firenze +3,2% e a seguire Genova +2,7%, Torino +2,3%, Venezia +2,5% e Roma +1,1%. Per le locazioni si confermano in prima linea Milano +7,9%, Bologna +3,8%, Firenze +2,8%, Roma +2,65%, Genova +1,1% e Napoli +0,5%.
Cresce la voglia di acquistare nei Borghi, prioritariamente dettata dalla crescente volontà di lavorare in luoghi meno affollati, più tranquilli e con una qualità della vita superiore anche dal punto di vista ambientale. Si registra, infatti, un + 30% di richieste di cui solo il 1/4 si concretizzano in acquisti nonostante l’assenza di servizi e di infrastrutture digitali, in particolare della fibra ottica oramai divenuta indispensabile per assicurare una veloce navigazione online.
“Il mercato immobiliare si conferma dinamico anche nei primi mesi del 2022 ma inizia a scarseggiare l’offerta di case da vendere e da affittare – sottolinea il Presidente del Centro Studi Fiaip Francesco La Commare – Nonostante le legittime preoccupazioni dettate prioritariamente dalle conseguenze economiche del conflitto militare e dall’aumento del costo della vita, prevediamo un anno positivo per il settore, considerati una serie di fattori, tra i quali i tassi di interesse per i mutui che rimangono, seppur in lieve rialzo, ancora molto contenuti e la crescita, registrata anche nel 2021, dei risparmi delle famiglie italiane che unitamente all’incerta, e spesso scarsa, redditività degli investimenti finanziari e alla stessa inflazione, stimolano il cittadino verso l’investimento immobiliare.”
“Questi dati ci confermano come il settore immobiliare abbia il più elevato coefficiente di attivazione della vita economica, sociale e occupazionale del sistema Paese e come la dinamicità del mercato immobiliare sia determinante per la crescita dell’economia Nazionale – commenta il Presidente Nazionale Fiaip Gian Battista Baccarini. Sempre più famiglie Italiane decidono di canalizzare i propri risparmi nell’immobiliare, pertanto, il legislatore ha il dovere di proteggere e incentivare questo investimento attraverso politiche governative attive orientate a ridurre la fiscalità immobiliare e agevolare la transizione digitale ed energetica del Paese”.
“L’attrattività di Milano e Bologna insegna – conclude Baccarini – quanto sia necessaria una strategia Nazionale sulle città che, tenendo conto delle migliori esperienze non solo Italiane, dia vita ad un riconosciuto modello di città sostenibile, innovativa e digitalizzata attraverso una visione integrata delle politiche urbanistiche che contempli non solo il settore Casa ma anche quello dei trasporti, della tutela dell’ambiente, della sicurezza e preveda la necessaria semplificazione e digitalizzazione delle procedure pubbliche orientate a favorire la circolazione regolare degli immobili, al fine di rendere le città ancora più vivibili e attrattive a beneficio del mercato e a tutela del cittadino.”