Agenzia delle Entrate, come funziona l’accertamento del valore di un immobile.
L’Agenzia delle Entrate puo’ procedere ad un accertamento del valore dell’immobile trasferito nei casi di compravendita immobiliare se non è stata richiesta o non era applicabile la regola del prezzo-valore (che vede la determinazione del prezzo attraverso la rendita catastale rivalutata). Questo puo’ determinare una rettifica della base imponibile su cui calcolare le imposte che andavano versate all’atto della compravendita.
Per procedere all’accertamento del valore reale dell’immobile l’Agenzia deve utilizzare i criteri stabiliti dalla legge, confrontando il valore indicato nell’atto con i seguenti parametri oggettivi:
- i valori di trasferimenti a qualsiasi titolo, le divisioni e le perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto (o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo);
- il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, per esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione);
- ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. Tenendo conto di questi criteri, se evince che l’immobile acquistato ha un valore venale (valore di mercato) superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida la maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.
