Condominio: i balconi e le parti comuni

Balconi e ripartizione delle spese di manutenzione
L’articolo 1117 del Codice civile contiene l’elenco delle parti comuni dell’edificio, necessarie
all’uso comune e appartenenti a tutti i condòmini proprietari, che sono chiamati a sostenere le
spese per la loro manutenzione. Nella lista figurano anche fondazioni, muri maestri, tetti e
lastrici solari, scale, portoni di ingresso, cortili e facciate mentre non si fa menzione dei
balconi, che di norma sono a uso esclusivo dei singoli proprietari. In realtà la questione è più
complessa e per capire a chi spetta affrontare le spese di manutenzione è necessario
distinguere fra due differenti tipologie di balconi: gli aggettanti, sporgenti dalla struttura
dell’edificio, e gli incassati, inseriti nel corpo dell’edificio.
Non solo: per determinare quale parte del balcone è “privata” e quale “comune” occorre
analizzarne la struttura e in che modo si integra nello stabile. Ovviamente la presenza di un
regolamento condominiale contrattuale, il documento accettato da tutti i condòmini proprietari
al momento dell’acquisto dell’immobile, può cambiare le carte in tavola e prevedere criteri di
ripartizione differenti.
I balconi aggettanti
I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento dell’immobile e appartengono al
proprietario dell’immobile. Spetta quindi a quest’ultimo farsi carico delle spese di
manutenzione siano esse ordinarie o straordinarie, come ad esempio il rifacimento della
ringhiera e della pavimentazione. Per la tinteggiatura o il ritocco degli stucchi o di altri elementi
ornamentali esterni del balcone, ma anche per il rifacimento dell’intonaco esterno, la spesa va
invece suddivisa fra tutti i condòmini, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
La Cassazione (sentenza 19 maggio 2015, n. 10209) ha precisato che «costituiscono beni
comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore,
(dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo
esteticamente gradevole». Anche per il Tribunale di Roma (sentenza 7 aprile 2009) «i fregi
ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte
o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se
adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al
decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini
di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio
allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio
architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata
dell’edificio condominiale».
Anche sulle responsabilità si applicano gli stessi principi e così se dal parapetto esterno si
staccano pezzi di intonaco a risponderne è il condominio, che potrà poi rivalersi
sull’amministratore se quest’ultimo è venuto meno ai suoi compiti.
I balconi incassati
I balconi incassati formano una rientranza nella facciata dello stabile e di norma sono chiusi su
due o tre lati, non sporgendo rispetto ai muri perimetrali ma restando per l’appunto incassati.
Di conseguenza, la ringhiera e il parapetto fanno parte della facciata e le spese per la loro
manutenzione vanno suddivise tra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di
proprietà. Per quanto concerne, invece, le spese relative alla soletta si applica il criterio
previsto dell’articolo 1125 del Codice civile per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte
e solai. I costi vanno quindi sostenuti in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro
sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e
a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Installazioni sul balcone: attenzione al decoro
Regolamento contrattuale permettendo, ciascun condomino è libero di collocare sul proprio
balcone un condizionatore d’aria, una parabola tv e altri oggetti senza chiedere alcun permesso
all’assemblea condominiale. L’articolo 1112 del Codice civile prevede, però, che «nell’unità
immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che
siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla
stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva
notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».
Le installazioni sul balcone non devono quindi pregiudicare la stabilità del palazzo e mettere a
repentaglio la sicurezza degli altri condòmini. Lo stesso articolo dispone poi che ogni singolo
intervento non deve alterare il decoro architettonico dell’edificio, che la Cassazione ha definito
come «l’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono
una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica
identità». Ciò significa che in un palazzo d’epoca, dove la facciata è un elemento
caratterizzante, l’installazione di una parabola o di altri oggetti sul balcone può essere vietata
in quanto andrebbe ad alterare l’estetica dell’edificio