Dopo un 2017 da record il real estate italiano segna il passo nel primo semestre 2018. I settori immobiliari non residenziali evidenziano un rallentamento importante in termini di investimenti, pari a circa il meno 40% nel complesso. A misurare la temperatura del real estate sono gli ultimi dati diffusi da Cushman & Wakefield e da Cbre. «La domanda degli investitori resta comunque elevata – spiegano da C&W – preparando una seconda parte dell’anno più dinamica».
I trend principali del real estate
Se il volume degli investimenti nel settore immobiliare nel 2017 ha superato il record storico registrato nel 2007, con oltre 11,3 miliardi di euro considerando tutti i settori ad esclusione del residenziale, i dati del primo semestre 2018 esprimono invece un trend diverso, registrando circa 3,3 miliardi, con una diminuzione del 40% circa rispetto allo stesso periodo del 2017, che tuttavia aveva raggiunto un volume superiore più del doppio rispetto alla media degli ultimi dieci anni, per C&W. Nei primi sei mesi del 2018 nuovi elementi di incertezza, legati anche alla situazione politica ed economica italiana, hanno contribuito a rallentare la crescita sostenuta del volume degli investimenti immobiliari che proseguiva da ormai cinque anni. La domanda si conferma elevata, ma è più cauta rispetto al passato.
«Il mercato immobiliare italiano chiude il primo semestre del 2018 con un valore di investimenti complessivi pari a circa 3,3 miliardi di euro, un dato in calo del 44% rispetto allo stesso periodo del 2017», fa eco Cbre, che aggiunge: «Analizzando il periodo appena trascorso, sono mancati deal corposi su singoli asset. In questa prima parte dell’anno i tre deal principali hanno riguardato esclusivamente i centri commerciali come il Centro Sicilia, il Molfetta Shopping Centre e il portafoglio di ECP, mentre per quanto riguarda gli uffici solo un’operazione ha superato quota 100 milioni di euro».
«Si possono evidenziare alcuni trend che hanno caratterizzato il primo semestre – commenta Joachim Sandberg, head of Italy and Southern Europe Region di C&W –. I capitali internazionali continuano a rappresentare la componente principale degli investimenti con circa il 65%, ma l’attività degli investitori domestici, pari al 35%, è in aumento rispetto al 2017; continua la compressione dei rendimenti prime, con transazioni uffici chiuse sotto il 3,5%, segnale di un mercato in salute in cui l’interesse continua ad essere forte. Infine la conferma dell’attenzione verso lo sviluppo immobiliare, sia che si tratti di grandi progetti di rigenerazione urbana, oppure di singoli immobili da valorizzare».
«Gli investitori internazionali – aggiunge Alessandro Mazzanti, Ceo di Cbre Italia – rappresentano ancora il motore delle transazioni sul mercato Italiano dall’inizio di questo ciclo, con una quota di investimenti stabilmente superiore al 70% del totale, e rimangono molto interessati e presenti, anche se la consapevolezza di essere entrati in una fase avanzata del ciclo e l’attesa per comprendere come il nuovo Governo intenda muoversi in campo economico li ha resi più prudenti. Prevediamo quindi una seconda parte dell’anno con volumi di vendita importanti e superiori a quelli del primo semestre, ma difficilmente il totale riuscirà ad avvicinarsi al risultato record dello scorso anno, in assenza di uno o più megadeal».
La carenza di prodotto
La diminuzione dei volumi, sottolineano da C&W, si riferisce prevalentemente al settore direzionale (-58%) ed è riconducibile ad una combinazione di cause diverse, ma principalmente alla carenza di prodotto in linea con gli standard internazionali, risultato della limitata attività di sviluppo e riqualificazione negli ultimi anni.
Uffici e retail si confermano i settori dominanti in termini di volumi transati (circa 35% ciascuno), seguiti dalla logistica (12%) e dal settore alberghiero (10%). Aggiunge Cbre: il settore che ha registrato la maggior quota di investimenti è il retail, con 957 milioni di euro investiti nel semestre, seguito dagli uffici (935 milioni) e dagli hotel (428 milioni). I tre comparti hanno tuttavia registrato un calo rispettivamente del 19%, del 53% e del 22% rispetto allo stesso periodo del 2017.
La logistica ha raggiunto quota 406 milioni di euro, registrando un calo del 51% rispetto al primo semestre 2017, nel quale, tuttavia, si è assistito al passaggio di proprietà di Logicor da Blackstone a China Investment Corporation, operazione che da sola ha influito per circa 600 milioni di euro. La flessione che ha interessato questa prima parte dell’anno è dovuta ad almeno tre ragioni: l’eccezionalità del primo semestre 2017, che ha visto un livello di attività addirittura superiore alla seconda parte dell’anno (quando è ormai abitudine consolidata che sia il secondo semestre a superare il primo), la mancanza di prodotto nel mercato di riferimento del settore uffici, in particolare Milano e in settori che avevano visto importanti incrementi nel 2017 come la logistica, il settore high street e quello degli alternative assets e, infine, la lunga e sofferta gestazione politica per arrivare alla formazione di un nuovo Governo.
Gli uffici, rendimenti in calo
Per quanto riguarda il settore direzionale, la limitata offerta di prodotto core ha generato un’elevata competizione e quindi una compressione dei rendimenti prime fino a raggiungere valori minimi storici, intorno al 3,50% netto per Milano e 4,00% netto per Roma, specifica C&W.
Secondo Claudia Buccini, head of Research di Cushman & Wakefield in Italia: «In risposta a questo scenario, gli investitori hanno iniziato ad ampliare e diversificare le loro strategie di investimento, ad esempio valutando opportunità prime ma in location secondarie, con solidi fondamentali immobiliari; oppure progetti di sviluppo o riqualificazione per creare nuovo prodotto di grado A, con le caratteristiche di flessibilità ed efficienza attualmente richieste dai conduttori. In altri casi ancora, hanno spostato la loro attenzione su asset class alternative, quali residenze universitarie, residenze per anziani o strutture sanitarie assistenziali, che tuttavia rappresentano settori ancora poco maturi nel mercato italiano e possono richiedere una più lunga fase di analisi e valutazione dell’investimento».
Il retail resta un target
Il retail continua a essere un target per gli investitori, con particolare riferimento a centri commerciali (55% del volume retail) e high street (30%) – specificano da C&W – e circa il 60% delle transazioni registrate nel primo semestre è rappresentato da portafogli immobiliari. Per quanto riguarda il segmento delle high street, le città principali si confermano Milano, Roma, Venezia, Firenze e in minor misura anche Torino, dove l’interesse degli investitori è alimentato dalla dinamicità del mercato delle locazioni e dal trend positivo dei canoni, sostenuti dai flussi turistici che caratterizzano queste città. Per quanto riguarda il segmento out of town, il mercato è sempre più polarizzato, con domanda crescente e pressione sui rendimenti per i centri riconosciuti come “retail destination”, mentre soffrono i prodotti secondari.
La logistica è l’unica in crescita
La Logistica, che rappresenta il 12% sul totale degli investimenti, è l’unico settore che mostra un andamento in crescita rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (+25% ma partendo da una base limitata), a conferma del forte interesse generato dalla continua evoluzione dell’e-commerce e dall’espansione della grande distribuzione, spiegano da C&W. Gli investitori sono focalizzati su opportunità immobiliari con contratti di locazione di lunga durata e conduttori affidabili, ma valutano anche opportunità di sviluppo per creare nuovo prodotto in linea con le richieste sempre più sofisticate degli operatori. «Ci sono buone prospettive di crescita nella seconda metà dell’anno, poiché molte operazioni per le quali si prevedeva la chiusura nei primi sei mesi del 2018 sono state spostate al secondo semestre», sottolineano da Cbre.
Gli hotel resistono
Dopo la logistica, il settore che ha resistito meglio all’inversione di tendenza. Il mercato alberghiero presenta interessanti opportunità e ampi margini di crescita, non solo nei mercati principali quali Milano, Roma, Venezia e Firenze, dove l’attenzione degli investitori è sempre elevata, ma anche in location secondarie che offrono rendimenti appetibili, oppure considerando asset class “alternative” quali residenze per studenti e ostelli, settori attualmente in evoluzione.
