Acquistare un appartamento con le agevolazioni prima casa può tradursi in un risparmio tale da fare decisamente la differenza nelle scelte d’acquisto. Ed è per questo che si segnala nel panorama della giurisprudenza della Corte di Cassazione una recentissima sentenza, per la quale l’acquisto di un immobile con l’agevolazione prima casa spetta anche a colui che nel medesimo Comune possiede già un altro immobile abitativo, purché questo sia inutilizzabile perché locato a terzi.
La differenza non è da poco. Chi compra un appartamento da un privato senza le riduzioni prima casa, infatti, deve pagare il 9% dell’imposta di registro, più 50 euro per l’imposta ipotecaria e altri 50 euro per quella catastale. Con le agevolazioni prima casa, invece, l’imposta di registro scende al 2% mentre le imposte ipotecaria e catastale restano in misura fissa per 50 euro ciascuna.
Per avere diritto ad applicare detti benefici la normativa pone delle condizioni non sempre facili da rispettare. Innanzitutto l’immobile non deve essere “di lusso” cioè appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Come secondo requisito c’è il luogo in cui “si trova” l’immobile da acquistare. Per usufruire dei benefici, infatti, l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. E se l’acquirente è residente in un altro Comune, dovrà trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto in quello dove è situato l’immobile.
Ma non basta: l’acquirente deve infatti dichiarare nell’atto di acquisto e a pena di decadenza dell’agevolazione: di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
Il quadro per accedere ai benefici prima casa appare perciò piuttosto rigido e complicato da rispettare.
Ma la giurisprudenza è intervenuta con diverse sentenze allargando i margini per l’accesso alle agevolazioni. È assodato che la titolarità nel medesimo Comune di un altro immobile abitativo non impedisce l’applicazione dell’agevolazione prima casa, in presenza delle altre condizioni richieste, quando l’immobile di proprietà sia di dimensioni ridotte, ovvero quando risulti insufficiente a garantire un’idonea sistemazione abitativa al nucleo familiare dell’acquirente (nella fattispecie arrivata al vaglio dei giudici si trattava di un immobile di 22,69 metri quadrati, evidentemente e palesemente inidoneo ai bisogni ordinari di una “famiglia intera”).
E di recente l’orizzonte delle agevolazione si è ulteriormente esteso andando ben oltre il limite dimensionale: con la sentenza n. 19989/2018, infatti, la Corte di Cassazione ha stabilito che anche la proprietà di un altro immobile nello stesso Comune, che però risulti concesso in locazione, non ostacola il godimento dei benefici prima casa.
Secondo la Suprema Corte, in sostanza, l’acquisto di un immobile abitativo con l’agevolazione prima casa spetta anche a chi nel medesimo Comune possiede già un altro immobile abitativo, qualora tale immobile non sia idoneo all’utilizzo abitativo, anche in quanto locato a terzi.
E’ del resto evidente come l’impossibilità di utilizzo dell’immobile perché occupato da altri, considerato anche il cospicuo lasso di tempo necessario in concreto per il “rilascio” dell’appartamento, non permettano al proprietario di adibirlo ad abitazione e rendano di fatto inidoneo l’immobile stesso.
In alcuni casi, ricordiamo, la legge consente ugualmente di usufruire delle agevolazioni prima casa anche in assenza del requisito della residenza. Ciò avviene ad esempio quando l’immobile acquistato si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, o quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, oppure se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro; o ancora nell’ipotesi che l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero. Inoltre per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
