La Cassazione con l’ordinanza n. 6846 del 2 marzo 2022 che si muove
nel solco di un orientamento consolidato (si vedano ad esempio le decisioni
22207/2011, 14409/2013, 5543/2013, 1309/2015) ribadisce che, quando la legge
consente che il valore imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale,
di donazione e di successione non sia rettificabile dall’Ufficio perché dichiarato in
misura pari o superiore al cosiddetto valore catastale, occorre
che, in presenza di una pluralità di beni immobili, sia evidenziato l’individuale valore
di ciascuno di essi. Se viene dichiarato solamente il loro valore complessivo,
l’Ufficio può procedere all’accertamento del loro valore venale, anche se detto valore
catastale complessivo sia pari o superiore alla somma del valore catastale di
ciascun immobile.
Il principio in base al quale il valore imponibile dei beni immobili (diversi dalle aree
fabbricabili) non è rettificabile dall’Ufficio se è dichiarato in misura pari o superiore
alla rendita catastale moltiplicata per un dato coefficiente di aggiornamento si
applica in un circoscritto perimetro di casi: il contratto di divisione, il contratto di
donazione e la trasmissione ereditaria.
Leggermente diverso è il principio del “prezzo-valore”, in base al quale la persona
fisica acquirente di un’abitazione può chiedere che la base imponibile del trasferimento
a titolo oneroso sia determinata eseguendo la predetta moltiplicazione
(rendita catastale per il coefficiente di aggiornamento).
In tutti i casi diversi dai precedenti (si pensi ad esempio alla compravendita di un
terreno oppure di un fabbricato diverso da un’abitazione oppure, ancora, di una
casa comprata da un soggetto diverso da una persona fisica) la base imponibile è
costituita dal valore venale del bene compravenduto.
Tornando alle divisioni e alle donazioni (per le trasmissione ereditarie il problema
non si pone perché il modulo della dichiarazione impone di indicare il valore di ogni
particella), se riguardano una pluralità di beni, è dunque pericoloso procedere considerando
il loro valore complessivo e non quello dei singoli cespiti.
Ad esempio, se Tizio dona a Caio quattro appartamenti (del valore catastale di 10,
20, 30 e 40) è sconsigliabile dichiarare che la donazione ha il valore complessivo di
100. Ancora, se Tizio e Caio dividono una comunione formata da 100 mappali del
Catasto Terreni del complessivo valore catastale di 900, formando due assegni di
valore 450, è pericoloso non attribuire a ciascuno dei predetti 100 mappali il proprio
individuale valore, appunto perché l’Ufficio potrebbe pretendere di non avere
il proprio potere di accertamento paralizzato dalla dichiarazione del valore catastale
complessivo dei beni.
Tassazione atti: divisioni e donazioni, valori catastali distinti per ogni immobile
