Oltre 5,8 miliardi di euro spesi in Italia per i canoni di locazione, un numero salito del dieci per cento in cinque anni, senza considerare le locazioni brevi. Il dato è rilevato da Scenari Immobiliari, e sintetizza un fenomeno, quello delle locazioni, che sta prendendo sempre più piede anche in un Paese come il nostro, storicamente votato alla casa di proprietà, segnale di un approccio che non è solo economico ma che è anche un modo di vivere. Ecco i dati principali del rapporto sulle locazioni di Scenari Immobiliari.
La ripresa del mercato è fenomeno che risulta esteso all’intera Europa. Negli ultimi dieci anni nei principali Paesi dell’UE (Regno Unito, Francia, Germania, Italia e Spagna) i canoni di locazione sono cresciuti mediamente del 41,5%. Nel corso del 2023, gli affitti residenziali sono aumentati in media del 5 per cento circa, raggiungendo i 18,50 euro al metro quadrato al mese. Il valore medio di affitto di un bilocale di 60 metri quadrati nelle principali capitali europee, nell’ultimo trimestre del 2023 ha raggiunto i 26,7 euro mensili con un aumento medio del 4,5 per cento rispetto all’ultimo trimestre del 2022. I monolocali sotto i cinquanta metri quadri hanno invece segnato un canone medio di 1.174 euro mensili con una crescita del 7,2 per cento. Il costo mensile di una singola stanza per studenti è aumentato del 5,3 per cento, per chiudere l’anno vicino ai 700 euro mensili.
Nel 2023 l’aumento dei prezzi delle abitazioni e l’incremento del costo dei mutui hanno contribuito a consolidare il ruolo della locazione come soluzione maggiormente sostenibile, transitoria e meno impegnativa, mosso, da una parte, da una forte pressione della domanda per abitazioni in affitto e, dall’altra, da un’offerta che non riesce a soddisfare questa domanda, sia in termini qualitativi che quantitativi, che potrebbero portare, nel breve periodo ad un ulteriore aumento dei canoni di locazione.
In Italia nel 2000 il 23 per cento delle famiglie abitava in una casa in locazione, mentre oggi la percentuale è salita al 26 per cento ed è in crescita. Aspetti di natura contingente quali la riduzione del potere di acquisto, l’erosione dei risparmi, il rialzo dei tassi e tendenze evolutive, stanno consolidando i cambiamenti di natura strutturale che avevano subito un’accelerazione a partire dalla fine del 2019. Tuttavia, permangono, in buona parte del territorio nazionale e per differenti motivi, criticità legate al rincaro degli affitti che rendono sempre più stringente la necessità di sviluppare politiche e forme di incentivazione allo sviluppo di un’offerta abitativa in locazione sostenibile.
Inoltre, stiamo assistendo ad un cambio generazionale, un aumento di domanda composta da giovani al primo impiego, sia italiani che stranieri che arrivano a Milano, nuove famiglie e single under 40 che tendono ad andare in affitto grazie ad una buona disponibilità economica, a volte superiore alla media dei canoni di mercato. Questa domanda chiede un prodotto di qualità eccellente, nuovo o ristrutturato, in palazzi accoglienti, con servizi condominiali che valorizzino la qualità della vita, la socializzazione e che tengano conto della sostenibilità ambientale in termini di energy rating e razionalizzazione dei costi.
L’offerta, oggi, soffre di una carenza di prodotti disponibili a causa di una sua eccessiva frammentazione e di una quasi totale assenza di immobili di nuova costruzione o totalmente ristrutturati e riadattati da adibire a tale scopo. Questa carenza di alloggi ha esercitato e continua ad esercitare una enorme pressione sugli affitti nelle grandi città. Gli investitori che guardano al mercato sanno bene che questa può essere una grande opportunità non solo per la diversificazione del proprio portafoglio, ma anche per produrre reddito in modo sostenibile, essendo oltremodo difensivo.
Secondo il rapporto di Scenari Immobiliari, la variazione a dieci anni dei prezzi di vendita e dei canoni di affitto medi rilevati mette in evidenza notevoli differenze, a partire dal nostro Paese. In Italia, infatti, mentre i prezzi di vendita registrano mediamente un calo del 6,6 per cento rispetto a dieci anni fa, i canoni di locazione sono aumentati del cinquanta per cento. In Spagna l’aumento dei canoni è stato ancora più impressionante: il 70 per cento contro un aumento di circa venticinque punti dei prezzi di vendita delle case. Un forte squilibrio lo registra anche la Germania, dove a primeggiare sono i prezzi di vendita con una crescita quasi del novanta per cento, nonostante nell’ultimo anno i valori siano scesi di oltre dieci punti. Negli ultimi dieci anni i canoni tedeschi sono comunque cresciuti del 44,5. Sempre guardando alla variazione decennale di prezzi e canoni, la Gran Bretagna dimostra un maggiore equilibrio; infatti, il prezzo medio di vendita è aumentato del 38,2 per cento e gli affitti del 29,8 per cento.
Tra le principali città europee, Madrid è quella dove i canoni di locazione sono aumentati mediamente di più nel 2023, con un +8,6 per cento, seguita da Lisbona (+7,6 per cento), Milano e Vienna (+6,4), e Roma (+6,3). In lieve aumento gli affitti medi di Berlino (+1,7 per cento) mentre sono stabili a Monaco di Baviera (+0,5) e in calo ad Amsterdam (-2,1). Proprio la città dei tulipani conferma, invece, la sua leadership di prezzo, con un canone di affitto medio per un bilocale di 2.100 euro mensili, seppur in calo del 6,7 per cento rispetto al 2022. Il caro affitti nella città olandese ha colpito anche il costo di una singola stanza da affittare per uno studente; infatti, il prezzo mensile è nuovamente aumentato del 5,6 per cento andando a sfiorare i mille euro (950 euro). Berlino ha registrato un forte calo (-6,5 per cento) del canone medio dei bilocali che oggi è a 1.570 euro mensili, ma, rispetto ad altre capitali, la città tedesca rimane più conveniente. Infatti, dietro ad Amsterdam, troviamo Milano con un canone medio di 1.980 euro mensili per un bilocale, seguita da Parigi con 1.850 euro.
In Italia nel corso del 2023 i nuovi contratti d’affitto hanno raggiunto gli 1,14 milioni, in aumento del 4,1 per cento rispetto al 2022, generando un volume di canoni di circa 7,7 miliardi di euro e interessando una superficie residenziale di oltre 96,5 milioni di metri quadrati. Le case in locazione hanno una dimensione media di poco inferiore agli 85 metri quadrati e un canone mensile di poco inferiore ai 570 euro. La domanda continua nel suo processo di concentrazione in corrispondenza dei grandi centri urbani della Penisola e questo è confermato dall’andamento delle quotazioni. Il livello di canone medio annuo più elevato si riscontra a Milano, dove raggiunge i 176 euro al metro quadrato anno; seguono Roma, con un canone annuo medio di 151 euro al metro quadrato, Bologna, dove è di circa 120 euro al metro quadrato, e Napoli dove il canone medio è di poco superiore ai 100 euro al metro quadrato annuo, infine Genova, con 85 euro al metro quadrato annuo. Le previsioni per il 2024 indicano il consolidamento del livello raggiunto: alla crescita dei volumi si affiancherà un leggero incremento dei canoni portando il valore medio di riferimento a 82 €/mq/anno.
A livello di tipologia contrattuale delle nuove locazioni stipulate in Italia nel 2023, il regime concordato rappresenta poco più di un quarto, con l’ordinario di lungo periodo che ne copre più della metà. I contratti agevolati per studenti, nonostante la continua crescita del numero di iscritti fuori sede nelle principali università della Penisola, rimangono ancora al di sotto del cinque per cento del totale.
Sul fronte degli investimenti europei nel comparto living, nel 2023 si è registrato un calo del 46 per cento rispetto all’anno precedente. La nel corso del 2024 è atteso un ampio ritorno alla situazione di qualche anno fa. Il living, come tutti gli operatori internazionali hanno detto al recente Mipim è una delle principali asset class per i prossimi anni. Ci si attende un incremento di almeno il 25 per cento quest’anno e una ripresa più forte il prossimo. Anche in Italia si dovrebbe superare il miliardo di investimenti, anche se restano tutte le difficoltà fiscali e gestionali per la crescita del settore.
