È il momento di comprare casa e il saldo sul conto corrente è abbastanza alto? Si può optare per un mutuo offset. Vediamo di cosa si tratta.
Il mutuo offset rientra nella tipologia dei mutui a tasso variabile, ma prevede che l’ammontare dell’interesse da versare è inversamente proporzionale alla giacenza media di liquidità sul conto corrente, che viene utilizzata come una sorta di garanzia in più per l’erogazione del finanziamento. Si possono anche collegare più conti correnti allo stesso mutuo, e ciò genera un ulteriore risparmio. Solitamente l’accensione di un mutuo comporta l’apertura di un conto corrente collegato, quindi questo tipo di contratti consentirebbe di sfruttare la situazione di poter ottenere uno sconto sulla rata.
Calcolo degli interessi in un mutuo offset
In particolare, gli interessi del mutuo sono calcolati non sull’intero importo ma sulla differenza tra la quota capitale residua del mutuo e la giacenza media del conto corrente (calcolata periodicamente, di solito sul mese): in questo modo maggiore è la giacenza media, minori saranno gli interessi da rifondere. Ad esempio, se la quota capitale residua è di 170 mila euro e la giacenza media è di 25 mila euro, gli interessi saranno calcolati sulla differenza quindi 145 mila euro.
Un altro metodo di calcolo della rata sta nell’operare la differenza tra interessi passivi del mutuo e interessi attivi della liquidità depositata sul conto. Con questa modalità di calcolo la rata diventa conveniente nel momento in cui la differenza di interessi quanto più va a compensare i tassi bancari e le ritenute sulle giacenze.
Mutui offset: vantaggi e svantaggi
Il vantaggio di questo tipo di prodotto sta nel fatto che si può risparmiare sulla rata in quanto il tasso applicato effettivo risulta inferiore rispetto al tasso nominale applicato. L’importo della rata quindi, almeno nei primi anni (quando la percentuale di interessi è preponderante) sarà inferiore. Gli svantaggi sono legati al dover garantire il livello di liquidità sul conto corrente. Esistono tipologie di mutui offset a tasso variabile e a tasso fisso.
A chi conviene il mutuo offset? Ad esempio, a chi non si trovi nelle condizioni di avere liquidità zero. È quindi più probabile che un simile finanziamento sia richiesto da chi non debba acquistare la prima casa, ma scelga di acquistare un immobile per investimento. Tuttavia, potendo collegare più di un conto corrente, anche se non aperto contestualmente alla firma del mutuo, si può scegliere di cointestare il mutuo e di legarlo ai conti di tutti gli intestatari, diminuendo ulteriormente la rata: cosa che potrebbe rendere l’acquisto vantaggioso anche in caso di acquisto dell’abitazione principale da parte di chi non abbia una disponibilità economica iniziale elevata. Altra casistica in cui tale tipologia di mutuo può rendersi utile è quella della coppia di coniugi cointestatari di un contratto di mutuo e della casa, con due conti correnti distinti. La liquidità di entrambi può servire a rimpicciolire le rate.
