Si dice crowdfunding e si legge “futuro”, pensando ad una piattaforma di finanziamento non certo secondo i canoni tradizionali che passano per prestiti bancari o sottoscrizioni di azionisti. Processi spesso complessi che possono mettersi di traverso alla realizzazione di aziende innovative.
Anche il real estate, settore da sempre caratterizzato finanziariamente da una certa staticità, sta guardando con interesse alla possibilità di finanziare specifici progetti attraverso quelle che sono piattaforme basate sul web a cui piccoli e piccolissimi investitori (anche singole persone) possano connettersi per dare il proprio contributo. In questo modo si riducono le commissioni al finanziatore, i passaggi burocratici, riuscendo ad assicurare trasparenza dei dettagli del progetto, accessibili a tutti.
I numeri della crescita del crowdfunding immobiliare nel mondo parlano (8 miliardi di finanziamento real estate su un totale di 84 miliardi, di cui i tre quarti negli Usa) sicuramente di un metodo di finanziamento che riscuote crescente interesse.
Cosa è il crowdfunding e come si applica al settore immobiliare?
In generale il crowdfunding si identifica nella raccolta di somme da parte di una molteplicità di investitori “retail”, effettuata tramite una piattaforma web-based, allo scopo di finanziare un determinato progetto promosso dalla piattaforma stessa. Nato negli USA nel 2008 in risposta alla difficoltà da parte di imprese e imprenditori nel trovare fonti di finanziamento, questa strategia di investimento alternativa si è progressivamente sviluppata nel resto del mondo.
I modelli di crowdfunding di tipo finanziario includono il lending e l’equity crowdfunding.
Il lending crowdfunding permette all’investitore di diventare finanziatore nei confronti del promotore, in cambio di un interesse periodico fisso o indicizzato; l’equity crowdfunding, invece, permette all’investitore di diventare effettivamente socio della società promotrice del progetto, ricevendo la corrispondente quota di utile generato dal progetto stesso, sulla base di meccanismi di governance di volta in volta proposti agli investitori, assumendo comunque il rischio connesso con l’operazione stessa.
Ad oggi, le piattaforme di crowdfunding sono molto numerose e raccolgono capitale su industry molto diversificate, tra cui entertainment, music, social cause, imprenditoria. Sul settore real estate stiamo assistendo a un grande e veloce sviluppo, specie a livello internazionale e ora anche in Italia, a partire dalla fine 2017, quando è stata modificata la normativa italiana, aprendo la possibilità di utilizzare questo strumento anche al di là delle PMI innovative.
Tra il 2015 e il 2018 sono stati raccolti complessivamente circa €250 milioni, con una quota di circa €112 milioni nel solo 2018, in tutti i settori, a fronte di un mercato mondiale che, sempre nel 2018, è valso una raccolta complessiva di circa 80 miliardi di dollari USA. Il settore immobiliare vale circa il 10% della raccolta complessiva fatta nel 2018 e la quota più significativa si concentra negli Stati Uniti (circa 6 miliardi di dollari), seguiti da Europa (circa 1,3 miliardi di dollari) e Asia. Comunque, sulla base dei dati registrati negli ultimi anni, la regione più promettente sembra essere l’Europa, come testimonia il tasso di crescita tra il 2012 e il 2017 pari a circa il 90%, con circa 50 piattaforme di real estate crowdfunding attualmente autorizzate nel nostro continente, contro le circa 35 sul mercato statunitense.
Sulla base dei dati Consob, in Italia sono presenti in totale 30 piattaforme di crowdfunding, di cui 3 specifiche per il settore immobiliare (si tratta di Walliance, Concrete e House4Crowd). Il dato complessivo sulla raccolta negli ultimi 18 mesi ci risulta pari a circa 10 milioni di euro. Siamo ancora agli inizi, ma è un avvio promettente. Il crowdfunding può essere considerato uno strumento aggiuntivo per il finanziamento di progetti immobiliari, avvicinando e mettendo a fattor comune progetti sul territorio e la capacità del territorio stesso di fornire risorse, con ampi margini di crescita a supporto dei processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano sia pubblico che privato.
Fattori critici di successo per questi progetti sono: la presenza di un partner operativo con un track record consolidato e dimostrabile (generalmente beneficiario dell’investimento); ridotta complessità amministrativa, che si traduce in basso rischio urbanistico e, quindi, nella immeditata cantierabilità del progetto; meccanismi di allineamento di interesse tra promotore / sponsor / piattaforma e investitore. In pratica il grado di rischio sarà strettamente collegato al rispetto delle tempistiche, in particolare di quelle di vendita, determinanti per la remunerazione degli investitori.
