USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’: CRITERI PER IL CALCOLO

Il valore della nuda proprietà è strettamente legato al valore dell’usufrutto della stessa.

Cedendo la nuda proprietà si cede il bene immobile, senza tuttavia concederlo in possesso: ne consegue che il valore della nuda proprietà è dato dal prezzo di mercato dell’immobile, sottratto l’usufrutto. Il valore dell’usufrutto – e, di conseguenza, della nuda proprietà – dipende fondamentalmente dall’età anagrafica dell’usufruttuario dell’immobile.

Considerato che l’usufrutto vitalizio dura fintanto che l’usufruttuario è in vita, il valore dello stesso non potrà che dipendere dalle sue speranze di vita. E così, per poter calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà, si ricorre generalmente a una tabella convenzionale di questa natura:

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Alcuni esempi:

Di un appartamento che ha un valore di mercato pari euro 300 mila (valore della piena proprietà), e abbiamo un’età anagrafica dell’usufruttuario pari a 58 anni, l’usufrutto avrà un valore pari a euro 180.000 e, di conseguenza, la nuda proprietà euro 120 mila.

Per comprendere quanto sia più “economica” la nuda proprietà con l’abbassarsi o con l’incrementarsi dell’età anagrafica dell’usufruttuario, facciamo due esempi più estremi.

Ipotizziamo cioè che, a parità di valore della piena proprietà (euro 300 mila), l’età anagrafica dell’usufruttuario sia pari a 32 anni: in questo caso il valore dell’usufrutto sarà pari a euro 255 mila, mentre il valore della nuda proprietà sarà pari a euro 45 mila.

Se invece ipotizziamo, a parità di altre condizioni, che l’età dell’usufruttuario sia pari a 88 anni, il valore dell’usufrutto sarà pari a euro 45 mila e, di conseguenza, il valore di vendita della nuda proprietà sarà pari a euro 255 mila.