Legge salva casa. Con la conversione in legge del D.L. 69/2024 vengono ridisegnate le configurazioni di variazione essenziale al progetto approvato, delle parziali difformità al permesso di costruire/SCIA alternativa al PdC e delle relative procedure di regolarizzazione ex articolo 36-bis D.P.R. 380/01 e regime sanzionatorio. Le variazioni essenziali continuano a configurare abuso edilizio primario, perseguite ai sensi dell’articolo 31 c.2 T.U.E., restano assimilate penalmente a interventi in totale difformità al permesso di costruire (vedasi articoli 31 c.9 e 44 c.1 lettera b) T.U.E) e sono sanabili col nuovo articolo 36-bis T.U.E. ovvero con procedura di accertamento di conformità “semplificata”, nel rispetto di tutti i presupposti da esso previsti. Le variazioni essenziali sono definite qualitativamente dall’articolo 32 T.U.E che lascia margini alle legislazioni regionali di stabilire quantitativamente e più dettagliatamente;
Per edifici sottoposti a vincoli di varia natura viene abrogato il criterio assorbente in variazione essenziale di tutti gli illeciti edilizi diversi e inferiori a tale qualifica (art. 32 c.3 ultimo periodo, T.U.E.); restano invece equiparati a totale difformità dal permesso tutte le irregolarità classificabili variazioni essenziali (art. 32 c.3 primo periodo, T.U.E.).
Cosa è una variazione essenziale al progetto approvato.
La nozione di variazione essenziale dal progetto approvato è citata negli articoli 31 e 32 del DPR 380/01 e integra una tipologia di abuso edilizio intermedia tra la totale difformità e quella parziale (Cass. Pen. n. 37946/2021, n. 52977/2017, n. 41176/2012, 24236/2010). In altre parole, la variazione essenziale costituisce una variante sostanziale apportata in corso d’opera rispetto al progetto approvato con Permesso di costruire/SCIA alternativa, con conseguente difficoltà valutativa sulla determinazione di variazione essenziale e l’aggravante della non uniformità delle definizioni regionali, che ha portato ad una deriva anche rilevante tra versioni regionali, questione peraltro aggravata da ultimo anche da recente sentenza di Corte Costituzionale n. 119/2024;
Variazioni essenziali e la rilevanza penale.
Secondo quanto confermato dalle norme e dalla Cassazione nelle già citate sentenze, fatto salvo che l’abuso edilizio costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, la nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, ex art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, costituisce una tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale, sanzionata dall’art. 44, lett. a), del d.P.R. n. 380 del 2001, articolo che prevede una sanzione penale.
Nuovo regime Salva Casa e semplificazione per variazioni essenziali.
Tra le modifiche apportate in conversione di legge, il provvedimento Salva Casa ha spostato le variazioni essenziali dal severo procedimento di Accertamento di (doppia) conformità ex articolo 36 a quello più semplificato e istituito nell’articolo 36-bis. Più dettagliatamente, all’abuso primario di variazione essenziale vengono ridotti i rigidi requisiti di doppia conformità alla disciplina urbanistico edilizia, cioè vigente sia all’epoca di abuso che al momento di istanza di sanatoria: l’ultimo periodo del comma 1, inserito nell’articolo 36-bis T.U.E, prevede che le disposizioni e procedura di sanatoria con doppia conformità “asimmetrica” o semplificata trovano applicazione anche per le variazioni essenziali di cui all’articolo 32 T.U.E. Per coerenza e logica di sistema, la regolarizzazione delle variazioni essenziali dovrà avvenire con istanza di permesso in sanatoria, rimanendo esclusa invece la SCIA in sanatoria.
Il superamento dell’improcedibilità di “sanatoria paesaggistica”.
Premesso che si rende comunque necessario ottenere il parere favorevole di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’articolo 167 c.4 D.Lgs. 42/2004, per gli illeciti effettuati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico è stato superato il divieto di ottene la sanatoria.
La traslazione delle variazioni essenziali nella procedura di sanatoria edilizia semplificata ex art. 36-bis T.U.E. estende ad esse il più favorevole regime di accertamento di compatibilità paesaggistica sopra descritto e dovrebbe portare a superare il possibile contrasto che qualifica superiormente, in totale difformità dal permesso, ogni variazione essenziale compiuta con questi vincoli paesaggistici.
E restano le variazioni essenziali effettuati su immobili assoggettati ai restanti vincoli elencati al comma 3 articolo 32 T.U.E. che salgono comunque in totale difformità (vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali).
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